Arkusz z 17 czerwca 2026 r. - analiza 90 pytań ostatniego egzaminu

Arkusz z 17 czerwca 2026 r. to najnowszy zestaw pytań, jaki Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało razem z kluczem odpowiedzi Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, i zarazem ostatni, który trafił do bazy tego serwisu. Rozłożyliśmy go na czynniki pierwsze: policzyliśmy, z jakich bloków pochodziło 90 pytań, ile z nich wymagało zaznaczenia więcej niż jednego wariantu, które wracały z poprzednich sesji, a które pojawiły się pierwszy raz.

Wszystkie liczby w tym tekście przeliczyliśmy z bazy 3892 pytań zebranych z 71 arkuszy z lat 2016-2026. Statystykę całej bazy opisuje egzamin w liczbach, technikę pracy z pytaniami o kilku poprawnych odpowiedziach osobny tekst o pytaniach wielokrotnego wyboru, a organizację postępowania przewodnik po egzaminie. Tutaj patrzymy na jeden konkretny arkusz. To trzeci arkusz z 2026 roku w naszej bazie, po zestawach z 25 marca i 22 kwietnia; kolejne daty sesji publikuje ministerstwo, a ich zestawienie znajdziesz na stronie z terminami egzaminu.

Uwaga o metodzie, czyli czego w tym artykule nie ma

To jest najważniejszy akapit w całym tekście, więc stoi na początku. Nie dysponujemy żadnymi danymi o tym, jak kandydaci odpowiadali na te pytania. Ministerstwo publikuje arkusze i klucze, nie publikuje ani statystyk zdawalności poszczególnych pytań, ani rozkładu wybieranych wariantów. Serwis też takich danych nie zbiera. Kiedy więc piszemy niżej "pytanie łatwe" albo "pytanie trudne", nie znaczy to, że komukolwiek sprawiło ono kłopot w sensie zmierzonym, bo tego po prostu nie wiadomo.

Trudność i łatwość opisujemy wyłącznie jako wniosek z budowy pytania i klucza, czyli z rzeczy, które da się policzyć:

• ile wariantów obejmuje klucz (przy dwóch i trzech poprawnych punkt należy się tylko za komplet),
• czy pytanie wymaga rachunku, przeliczenia jednostek albo odczytania wskaźnika,
• ile razy to samo pytanie wystąpiło już wcześniej na arkuszach ministerialnych,
• z jak często odpytywanego aktu prawnego pochodzi,
• czy w wariantach siedzi kwantyfikator w rodzaju "wyłącznie", "tylko", "zawsze",
• jak długi jest stan faktyczny, który trzeba przetrawić przed udzieleniem odpowiedzi.

To są przesłanki formalne, a nie pomiar. Kandydat, który przerobił dział o lasach, uzna pytanie o halizny za banalne, a kandydat, który zaczął naukę od podejść wyceny, odwrotnie. Poniższe podziały traktuj więc jako wskazówkę, gdzie w arkuszu siedzi ryzyko strukturalne, a nie jako ranking rzeczywistych porażek.

Skład arkusza: 90 pytań w 11 blokach

Każde pytanie w serwisie ma przypisany blok tematyczny. Na arkuszu z 17 czerwca 2026 r. rozkład wyglądał tak:

Dwie rzeczy rzucają się w oczy. Po pierwsze, trzy pierwsze bloki to 51 pytań, czyli 56,7% arkusza; kto opanował podejścia wyceny, nieruchomości rolne i leśne oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami, miał do dyspozycji ponad połowę puli punktów. Po drugie, blok procedur nie dostał ani jednego pytania, choć w całej bazie stanowi 4,7% treści. To dobra ilustracja tego, że pojedynczy arkusz nie jest miniaturą bazy i nie warto planować nauki pod jedną sesję.

Odchylenia od średniej z całej bazy są zresztą wyraźne również w drugą stronę: podejścia wyceny (23,3% wobec 17,6% w bazie), planowanie przestrzenne (10,0% wobec 6,3%) i podstawy prawne (15,6% wobec 12,5%) były nadreprezentowane, a wycena dla celów szczególnych (6,7% wobec 10,6%) i gospodarka mieszkaniowa (1,1% wobec 4,2%) niedoreprezentowane.

Ile poprawnych odpowiedzi miały pytania

Za odpowiedź prawidłową uznaje się wyłącznie taką, która wskazuje wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe (§ 27 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 88). Liczba wariantów w kluczu jest więc pierwszą miarą ryzyka.

Arkusz z 17 czerwca był pod tym względem nietypowy: pytań o wszystkich trzech poprawnych wariantach było 7, podczas gdy przeciętny arkusz zawiera ich około 12. Za to pytań o dwóch poprawnych wariantach było 34 zamiast typowych 26. Sumarycznie więcej niż jedną poprawną odpowiedź miało 41 pytań, czyli 45,6% arkusza, mniej więcej tyle, ile wynosi średnia w bazie (42,2%). Ryzyko nie zniknęło, tylko przesunęło się z pytań "wszystko prawda" na pytania "dwa z trzech", które są trudniejsze, bo trzeba trafić także w ten jeden fałszywy wariant.

Sygnały językowe opisane w tekście o pytaniach wielokrotnego wyboru sprawdziły się na tym arkuszu niemal co do jednego. Wszystkie 4 pytania ze skrótem "m.in." w poleceniu miały klucz wielokrotny. Wszystkie 3 pytania kończące się orzeczeniem w liczbie mnogiej ("są:") miały po dwie poprawne odpowiedzi. Wszystkie 3 pytania kończące się słowem "wynosi" miały klucz jednokrotny. Wyjątkiem był jeden przypadek: pytanie W rachunkowości elementem ceny sprzedaży netto składnika aktywów jest kończy się liczbą pojedynczą, a klucz obejmuje dwa warianty.

Z jakich aktów prawnych pochodziły pytania

Do każdego pytania w bazie dopisana jest podstawa prawna. Jedno pytanie potrafi powoływać dwa akty naraz, więc poniższe liczby sumują się do więcej niż 90.

Na rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości albo na ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opiera się 46 pytań, czyli 51,1% arkusza. Definicje z obu aktów zebrane są w słowniku pojęć.

Osobno warto odnotować ogon rozkładu: 10 pytań to jedyne przedstawicielstwo swojego źródła. Trafiły tam między innymi ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawa o scalaniu i wymianie gruntów, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Instrukcja urządzania lasu. To jest ta część arkusza, której nie da się objąć przez uczenie się dwóch głównych aktów.

Powtórki: 48 pytań już kiedyś było

Z 90 pytań arkusza 48 (53,3%) wystąpiło wcześniej na co najmniej jednym z pozostałych 70 arkuszy w bazie, a 42 (46,7%) pojawiły się pierwszy raz.

Rozkład lat, z których pochodzą wcześniejsze wystąpienia, jest równie ciekawy. Jedno pytanie mogło być w kilku latach, więc liczby sumują się do więcej niż 48.

Największy pojedynczy wkład ma rok 2023 (19 pytań), ale najważniejszy wniosek jest inny: 18 z 48 powtórek to pytania, których wszystkie wcześniejsze wystąpienia są sprzed 2021 roku. Kto ćwiczył wyłącznie na arkuszach z ostatnich pięciu lat, tych 18 pytań widział pierwszy raz w życiu, choć wcale nie były nowe. To argument za korzystaniem z pełnego archiwum, a nie z wycinka.

Odwrotny biegun jest wąski. Tylko 4 pytania wróciły z sesji z ostatnich dwunastu miesięcy, a jedno jedyne powtórzyło się z poprzedniego arkusza tego samego roku: Wejście w życie planu miejscowego było zarówno 22 kwietnia, jak i 17 czerwca 2026 r. Liczenie na to, że komisja powtórzy zestaw sprzed miesiąca, nie ma podstaw w danych.

Pytania-weterani z tego arkusza

Poniżej komplet pytań, które łącznie z sesją czerwcową wystąpiły co najmniej cztery razy. To jest materiał o najwyższej stopie zwrotu z nauki w całym arkuszu.

Sześć z tych dwunastu pytań pochodzi z jednego bloku, czyli z podejść, metod i technik wyceny. To najbardziej przewidywalna część egzaminu.

Co było nowe

42 pytania z arkusza nie mają w bazie żadnego wcześniejszego wystąpienia. Nowość rozkłada się nierówno: w bloku podstaw prawnych nowych było 10 z 14 pytań, w podejściach i metodach wyceny 10 z 21, a w nieruchomościach rolnych i leśnych tylko 6 z 16. Kilka nowych pytań dotyczy przepisów, które weszły w życie stosunkowo niedawno, na przykład Plan ogólny gminy stanowi podstawę prawną przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy czy Strefa przemysłowa jest tworzona na wniosek. Reforma planowania przestrzennego jest widoczna w treści arkusza gołym okiem.

Pytania łatwe z punktu widzenia budowy

Przypominamy: "łatwe" znaczy tu "zbudowane tak, że przygotowany kandydat rozstrzyga je bez ryzyka", a nie "kandydaci je zdali". Kryteria są trzy i najmocniejsze są wtedy, gdy występują razem: jeden wariant w kluczu, definicja lub rozstrzygnięcie wprost z przepisu oraz wysoka powtarzalność.

Wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu (pytanie 31 arkusza). Jeden wariant w kluczu, treść przepisana z art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, piąte wystąpienie w bazie. Warianty różnią się jedną pozycją na liście podejść, więc wystarczy pamiętać, że podejście kosztowe służy wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej. Kto przerobił archiwum, widział to pytanie już w 2017, 2020, 2021 i 2023 roku.

Wartość rynkowa nieruchomości (pytanie 27). Sześć wystąpień, jeden wariant w kluczu, a oba dystraktory opisują wartość indywidualną zamiast rynkowej. Rozstrzygnięcie sprowadza się do jednego rozróżnienia pojęciowego, które i tak trzeba znać na część ustną.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (pytanie 32). Szóste wystąpienie, jeden wariant, a błędne odpowiedzi opierają się na dwóch typowych mylnych intuicjach: że wystarczą nieruchomości skrajne i że wolno użyć cen ofertowych. Więcej o samej metodzie w artykule o podejściu porównawczym.

Wartość utraconych pożytków przy wycenie plantacji kultur wieloletnich (pytanie 30). Siedem wystąpień od 2020 roku, jeden wariant, odpowiedź wprost z przepisu o odszkodowaniu. Temat wraca też w tekście o wycenie dla wywłaszczenia i odszkodowań.

Nadzór nad gospodarką leśną w lasach stanowiących własność Skarbu Państwa sprawuje (pytanie 67) i Właściciel lasu obowiązany jest do ponownego wprowadzenia roślinności leśnej w okresie (pytanie 72). Oba mają jeden wariant w kluczu i konkretną, zapamiętywalną wartość: organ nadzoru oraz termin 5 lat. Pytania tego typu ćwiczy się w bloku nieruchomości rolne, leśne i wodne i w artykule o wycenie nieruchomości rolnych i leśnych.

Zwróć uwagę na wspólną cechę tej listy: żadne z tych pytań nie wymaga rachunku ani interpretacji. Wymagają zapamiętania jednego zdania z aktu prawnego, a ponieważ wracają na kolejnych arkuszach, koszt nauki dzieli się na kilka sesji.

Pytania trudne z punktu widzenia budowy

Tu również mówimy o ryzyku strukturalnym, nie o wynikach. Mechanizmy trudności na tym arkuszu układają się w pięć grup.

1. Komplet trzech poprawnych odpowiedzi

Siedem pytań ma w kluczu wszystkie trzy warianty. Punkt należy się wyłącznie za zaznaczenie kompletu, więc ostrożny kandydat, który zaznaczy dwa "pewne" warianty i odpuści trzeci, dostaje zero, tak samo jak ten, kto nie zaznaczył nic.

Trzy z nich pojawiły się pierwszy raz, więc nie było ich jak przećwiczyć na archiwum. Warto natomiast zauważyć, że dwa z tej trójki ("m.in.", wyliczenie czynności procedury) zdradzają się językiem polecenia. Pytanie o użytkowanie i służebności gruntowe łączy się z tekstem o wycenie użytkowania wieczystego i służebności.

2. Rachunki z jednostkami i przelicznikami

Osiem pytań wymagało policzenia wyniku. Wszystkie miały jeden wariant w kluczu, więc ryzyko nie leży w kompletowaniu odpowiedzi, tylko w rzędzie wielkości i w jednostkach.

• Wartość nieruchomości metodą kosztów likwidacji (pytanie 21): dwa działania, ale trzeba wiedzieć, że koszty rozbiórki się odejmuje, a wartość materiałów porozbiórkowych dodaje. Wynik jest równy wartości samego gruntu, co wygląda podejrzanie i kusi do zmiany decyzji.
• Roczny dochód operacyjny netto 10 000 zł, stopa kapitalizacji 8% (pytanie 28): jeden z dystraktorów to wynik mnożenia zamiast dzielenia. Mechanikę opisuje artykuł o podejściu dochodowym.
• Opłata planistyczna od jednej z pięciu wydzielonych działek (pytanie 58): najdłuższe polecenie na całym arkuszu (391 znaków). Trzeba przeliczyć hektary na metry kwadratowe, ograniczyć wynik do jednej piątej powierzchni i dopiero potem zastosować stawkę. Podana wartość gruntów rolnych za hektar to dana zbędna, wstawiona po to, żeby skusić do innego toku obliczeń. Zagadnienie omawia tekst o opłacie planistycznej i adiacenckiej.
• Skład gatunkowy drzewostanu (pytanie 75): rachunek na miąższości plus znajomość leśnego zapisu składu gatunkowego, a podstawą nie jest ustawa ani rozporządzenie, tylko Instrukcja urządzania lasu.
• Indeks o podstawie stałej 80,5% (pytanie 12): tu nie ma czego liczyć, całą trudność przeniesiono na rozumienie wskaźnika. Wariant "wzrosła o 80,5%" jest atrakcyjny właśnie dlatego, że powtarza liczbę z polecenia.

3. Kwantyfikator, który unieważnia poprawną treść

To najbardziej systematyczna pułapka językowa w całej bazie. Warianty zawierające słowa "wyłącznie", "tylko", "zawsze", "jedynie" lub "nigdy" pojawiają się w bazie 509 razy, a do klucza należą 66 razy, czyli w 13,0% przypadków. Dla porównania, poprawny jest przeciętnie co drugi wariant w bazie (51,8%). Zawężenie zdania kwantyfikatorem zwykle zamienia prawdziwą treść w fałsz.

Na arkuszu z 17 czerwca takich wariantów było 5 w 4 pytaniach i żaden z nich nie należał do klucza:

• Wartość nieruchomości zadrzewionych w strefie zainwestowania miejskiego (pytanie 39): dwa warianty zaczynają się od słowa "wyłącznie", a poprawny jest ten, który dopuszcza wybór podejścia w zależności od dostępności danych rynkowych.
• Wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości gruntowej określa się (pytanie 83): wariant ze słowem "zawsze" jest błędny, a klucz obejmuje dwa pozostałe. Zagadnienie rozwija artykuł o podejściu kosztowym i o rodzajach wartości nieruchomości.
• Podział nieruchomości przeznaczonej na inne cele niż rolne i leśne (pytanie 77): wariant "wyłącznie na wniosek właściciela" ma nawet dołączone uzasadnienie, co dodatkowo uwiarygadnia fałsz.
• Koszty pozyskania i zrywki (pytanie 74): wariant "tylko wybranych drzewostanów" zawęża zakres, który w przepisie zawężony nie jest.

Jeżeli policzyć również ogólniki typu "w każdym przypadku", takich pytań było 7 i we wszystkich siedmiu wariant z ogranicznikiem okazał się dystraktorem.

4. Rzadki akt prawny

Dziesięć pytań opiera się na źródle, które na tym arkuszu wystąpiło tylko raz. Skrajne przykłady to opłata roczna za trwały zarząd nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (pytanie 68, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) oraz zasada liczenia powierzchni użytkowej poddasza (pytanie 4, rozporządzenie o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego). Oba wymagają zapamiętania jednej liczby lub jednego progu z aktu, który poza tym na egzaminie prawie nie występuje. Ekonomicznie rzecz biorąc, są to najdroższe punkty na arkuszu i przy ograniczonym czasie nauki rozsądnie jest odłożyć je na koniec.

5. Długi stan faktyczny

Pięć poleceń przekracza 250 znaków, przy średniej 116 znaków na tym arkuszu. Najtrudniejszy strukturalnie jest przypadek bonifikaty przy sprzedaży lokalu komunalnego (pytanie 86): w poleceniu podano wartość lokalu, wysokość bonifikaty, rok darowizny i aktualną wartość, czyli komplet danych do rachunku, którego wcale nie trzeba wykonywać. Rozstrzyga jedna okoliczność, czyli to, komu lokal został zbyty. Dwa warianty odpowiedzi odwołują się natomiast właśnie do liczb.

Podobnie zbudowane jest pytanie o rozwiązanie trwałego zarządu na wniosek jednostki organizacyjnej (pytanie 85) oraz o zasiedzenie po piętnastu latach posiadania w dobrej wierze (pytanie 82), w którym poprawny wariant jest najdłuższy i zawiera warunek, a oba krótsze warianty brzmią kategorycznie.

Praktyczna konsekwencja przy 90 minutach na 90 pytań: takie pytania czyta się dwa razy, więc lepiej zostawić je na drugie przejście przez arkusz, a nie zatrzymywać się na nich za pierwszym razem.

Co z tego wynika przed kolejną sesją

1. Rób pełne archiwum, nie ostatnie pięć lat. 18 z 48 powtórek na tym arkuszu miało wszystkie wcześniejsze wystąpienia sprzed 2021 roku. Baza serwisu obejmuje 71 arkuszy z lat 2016-2026, a nauka z wyjaśnieniami podaje pytania w kolejności od najczęściej powtarzanych.
2. Zacznij od bloku podejść, metod i technik wyceny. To 23,3% arkusza czerwcowego i 6 z 12 pytań-weteranów. Zaraz za nim nieruchomości rolne, leśne i wodne z 16 pytaniami oraz podstawy prawne z 14.
3. Nie licz na to, że rozkład się powtórzy. Blok procedur nie dostał 17 czerwca ani jednego pytania, choć w bazie stanowi 4,7%. Przy dwunastu blokach i dziewięćdziesięciu pytaniach zerowe i podwójne obsadzenie działu to normalna fluktuacja, a nie sygnał.
4. Każdy wariant oceniaj osobno. 41 pytań tego arkusza miało w kluczu więcej niż jeden wariant, a 34 z nich dokładnie dwa. To najbardziej wymagający układ, bo trzeba jednocześnie wskazać dwa zdania prawdziwe i odrzucić jedno fałszywe. Technikę opisuje tekst o pytaniach wielokrotnego wyboru.
5. Podkreślaj kwantyfikatory. "Wyłącznie", "tylko", "zawsze", "jedynie", "nigdy" - w bazie takie warianty są poprawne tylko w 13,0% przypadków, a na tym arkuszu nie były poprawne ani razu.
6. Przećwicz cały arkusz na czas. Egzamin próbny odmierza czas dla pełnego zestawu 90 pytań, tak jak na sali. Bez tego nie da się wyrobić odruchu odkładania długich stanów faktycznych na drugie przejście.

Dwanaście pytań z tego arkusza ma w serwisie rozszerzone omówienie z analizą każdego wariantu z osobna; pozostałe mają wyjaśnienie i podstawę prawną. Metodykę powtórek opisuje artykuł jak uczyć się do egzaminu, a wymagania wobec samego dokumentu wyceny tekst o operacie szacunkowym.

Wszystkie liczby przeliczyliśmy z arkusza opublikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej. Ocena łatwości i trudności pozostaje wnioskiem z budowy pytań, nie z wyników kandydatów, których nie znamy.