Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których:
- a) znane są ceny i cechy tych nieruchomości; odpowiedź prawidłowa
- b) znane są ceny i cechy co najmniej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej;
- c) znane są ceny ofertowe nieruchomości podobnych oraz ich cechy.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy wymagań dotyczących zbioru nieruchomości podobnych stosowanych w metodzie korygowania ceny średniej, która jest jedną z metod podejścia porównawczego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, do wyceny przyjmuje się nieruchomości podobne, dla których znane są ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe. Prawidłowa odpowiedź wskazuje, że konieczna jest znajomość cen i cech wszystkich nieruchomości w przyjętym zbiorze, a nie tylko wybranych.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
znane są ceny i cechy tych nieruchomości;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ metoda korygowania ceny średniej wymaga znajomości cen transakcyjnych i cech rynkowych dla wszystkich nieruchomości podobnych przyjętych do porównań. Dopiero na podstawie pełnych danych można obliczyć średnią cenę i określić współczynniki korygujące dla poszczególnych cech. Bez pełnej informacji o każdej nieruchomości nie można poprawnie zastosować tej metody.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
znane są ceny i cechy co najmniej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej;
Odpowiedź b jest nieprawidłowa, ponieważ znajomość tylko cen i cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej nie wystarcza do obliczenia średniej ceny z całego zbioru. Metoda korygowania ceny średniej opiera się na średniej arytmetycznej cen wszystkich nieruchomości w próbce, a nie tylko na skrajnych wartościach. Dodatkowo, do określenia zakresu współczynników korygujących potrzebne są dane o wszystkich nieruchomościach, a nie tylko o dwóch.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
znane są ceny ofertowe nieruchomości podobnych oraz ich cechy.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ w podejściu porównawczym stosuje się ceny transakcyjne, a nie ofertowe. Ceny ofertowe mogą być negocjowane i nie odzwierciedlają faktycznych warunków rynkowych. Zgodnie z przepisami, do wyceny przyjmuje się ceny transakcyjne, czyli ceny faktycznie zapłacone przy zawarciu umowy sprzedaży. Użycie cen ofertowych mogłoby prowadzić do zawyżenia wartości nieruchomości.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ponadto § 5 tego rozporządzenia stanowi, że do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ich cechy rynkowe są znane. Metoda korygowania ceny średniej, opisana w § 7, wymaga przyjęcia co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne i cechy rynkowe, co wprost wynika z tych przepisów.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 4
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie często pojawia się na egzaminie w formie pytań testowych dotyczących wymagań dla poszczególnych metod wyceny. Kandydaci często mylą ceny transakcyjne z ofertowymi lub uważają, że wystarczy znajomość tylko niektórych nieruchomości z próbki. Należy pamiętać, że w metodzie korygowania ceny średniej konieczna jest pełna informacja o wszystkich nieruchomościach przyjętych do porównań.
Zapamiętaj
- W metodzie korygowania ceny średniej używa się wyłącznie cen transakcyjnych, nie ofertowych.
- Do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny i cechy.
- Znajomość tylko cen minimalnych i maksymalnych nie jest wystarczająca do obliczenia średniej ceny.
- Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 6 razy: 14 lipca 2016, 30 maja 2019, 25 czerwca 2020, 22 lipca 2021, 19 listopada 2024 i 17 czerwca 2026 r.