Czym różni się określanie wartości od jej ustalania?

Wartość rynkową i odtworzeniową się określa i robi to rzeczoznawca majątkowy (art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość katastralną się ustala w procesie powszechnej taksacji nieruchomości prowadzonym przez organ prowadzący kataster, który orzeka o niej decyzją (art. 161 ust. 1 oraz art. 170 ust. 1). Rzeczoznawcy wykonują w taksacji szacowanie nieruchomości reprezentatywnych oraz prace służące sporządzeniu map i tabel taksacyjnych (art. 161 ust. 3).

W jakim podejściu określa się wartość odtworzeniową?

Wyłącznie w podejściu kosztowym. Art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przypisuje podejściu porównawczemu i dochodowemu wartość rynkową, podejściu mieszanemu wartość rynkową w sytuacji, gdy uwarunkowania nie pozwalają na dwa poprzednie, a podejściu kosztowemu wartość odtworzeniową.

Czy wartość katastralna jest równa wartości rynkowej?

Nie. Zgodnie z art. 162 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartości katastralne powinny uwzględniać różnice między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Przepis mówi o zbliżeniu, a nie o równości, bo taksacja jest wyceną masową opartą na nieruchomościach reprezentatywnych.

Rodzaje wartości nieruchomości - rynkowa, odtworzeniowa, katastralna i indywidualna

Q: Ile rodzajów wartości wymienia ustawa o gospodarce nieruchomościami?

Art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia trzy nazwane rodzaje: wartość rynkową, wartość odtworzeniową i wartość katastralną. Pkt 5 tego przepisu dopuszcza dodatkowo określanie innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach, na przykład wartości godziwej z ustawy o rachunkowości albo bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości z ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Q: Czy określona przez rzeczoznawcę wartość zawiera podatek od towarów i usług?

Nie. Zgodnie z § 79 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości wyraża się w pełnych złotych, z dopuszczalnym zaokrągleniem do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

Q: Czym jest wartość indywidualna i kiedy wolno ją określić?

To wartość uwzględniająca wymagania lub zamierzenia konkretnego inwestora w zakresie rozwoju nieruchomości. Podstawą jest § 48 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystywania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zalicza określanie wartości na potrzeby indywidualnego inwestora do opracowań niestanowiących operatu szacunkowego (art. 174 ust. 3a pkt 6).

Wycena nieruchomości nie prowadzi do jednej uniwersalnej liczby. Ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia w art. 150 ust. 1 trzy nazwane rodzaje wartości: wartość rynkową, wartość odtworzeniową i wartość katastralną, a w pkt 5 tego samego przepisu dopuszcza określanie innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Każdy rodzaj ma własną definicję, własną przesłankę zastosowania i własne podejście wyceny. Pomylenie ich na egzaminie kosztuje punkt, a w praktyce zawodowej podważa cały operat.

Stan prawny: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399) oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832).

Trzy rodzaje wartości w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wylicza, co jest wynikiem wyceny. Warto zwrócić uwagę na czasowniki, bo komisja lubi je sprawdzać: wartość rynkową i odtworzeniową się określa, a wartość katastralną ustala. Określanie jest czynnością rzeczoznawcy majątkowego, ustalenie wartości katastralnej następuje zaś w procedurze prowadzonej przez organ katastralny, w której rzeczoznawca wykonuje tylko część czynności.

| Rodzaj wartości | Czynność | Przesłanka zastosowania | Podejście wyceny | | --- | --- | --- | --- | | rynkowa | określenie | nieruchomość jest lub może być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2) | porównawcze, dochodowe, a wyjątkowo mieszane (art. 152 ust. 3) | | odtworzeniowa | określenie | nieruchomość ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie jest lub nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3) | kosztowe (art. 152 ust. 3) | | katastralna | ustalenie | nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości (art. 150 ust. 4) | powszechna taksacja nieruchomości (art. 161) |

Zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej i odtworzeniowej oraz czynności, o których mowa w art. 161, dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Podstawą całego systemu jest art. 7 tej ustawy: jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Potwierdza to art. 174 ust. 3, według którego rzeczoznawca dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Wartość rynkowa

Definicja i jej pięć elementów

Art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Definicję warto rozłożyć na części, bo dystraktory w arkuszach atakują pojedyncze jej elementy:

szacunkowa kwota, a nie cena rzeczywista i nie kwota pewna;
w dniu wyceny, czyli na konkretną datę, a nie w bliżej nieokreślonej perspektywie;
transakcja sprzedaży na warunkach rynkowych, a więc nie zamiana, nie darowizna i nie sprzedaż wymuszona;
stanowczy zamiar obu stron, ich rozeznanie i rozwaga;
brak sytuacji przymusowej po którejkolwiek ze stron.

Transakcja jest tu punktem odniesienia, a nie zdarzeniem, które zaszło. Wartość rynkowa obiektywizuje rynek i opisuje typowe zachowania jego uczestników, a nie oczekiwania konkretnego nabywcy. Tę różnicę sprawdza pytanie Wartość rynkowa nieruchomości, a samą definicję pytanie Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości to.

Kiedy określa się wartość rynkową

Przesłanka jest prosta: wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nieruchomość nie musi być faktycznie wystawiona na sprzedaż, wystarczy potencjalna zbywalność. To rodzaj wartości domyślny: stanowi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie (art. 134 ust. 1), na jej podstawie ustala się cenę nieruchomości publicznej (art. 67 ust. 1) i jest punktem odniesienia przy opłatach opisanych w tekście o opłacie planistycznej i adiacenckiej.

Powiązanie z podejściami wyceny

Art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże rodzaj wartości z podejściem sztywno. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową, a jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na żadne z nich, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym. Podejście mieszane jest więc rozwiązaniem awaryjnym, a nie równorzędną opcją. Ten mechanizm sprawdza pytanie Wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu. Szczegóły metod znajdziesz w tekstach o podejściu porównawczym i podejściu dochodowym.

Wartość odtworzeniowa

Definicja

Art. 151 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje ją jednym zdaniem: wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Zużycie jest częścią definicji, nie dodatkiem. Koszt odtworzenia bez potrącenia zużycia nie jest wartością odtworzeniową.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w podejściu kosztowym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości doprecyzowuje to w § 26: za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu, a za koszt odtworzenia części składowych kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o stopień zużycia. Rzeczoznawca ustala zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również funkcjonalne lub inne (§ 26 ust. 3).

Stąd wniosek, który zaskakuje wielu kandydatów: w wartości odtworzeniowej nieruchomości zabudowanej tkwi element rynkowy, bo grunt wchodzi do niej po wartości rynkowej. Metody i techniki podejścia kosztowego wymienia § 25 rozporządzenia, a szerzej opisuje je artykuł o podejściu kosztowym.

Kiedy przepis narzuca wartość odtworzeniową

Art. 150 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podaje dwie niezależne przesłanki. Pierwsza jest przedmiotowa: nieruchomość ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie jest lub nie może być przedmiotem obrotu rynkowego. Druga jest formalna: wymagają tego przepisy szczególne. Wystarczy jedna z nich. Sprawdza to pytanie Rzeczoznawca majątkowy określa wartość odtworzeniową nieruchomości.

Przykłady przesłanki formalnej z samej ustawy o gospodarce nieruchomościami i z rozporządzenia:

odszkodowanie za wywłaszczenie, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, bo tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (art. 135 ust. 1). Przy budynkach lub ich częściach, budowlach i urządzeniach szacuje się wtedy koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 4);
zwrot wywłaszczonej nieruchomości, przy którym zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli tej wartości nie da się określić, niż jej wartość odtworzeniowa (art. 140 ust. 2);
wartość nakładów określana według zasad kosztowych, dla której różnicę wartości nieruchomości przed nakładami i po nakładach liczy się na wartościach odtworzeniowych (§ 72 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia).

Wartość katastralna i powszechna taksacja

Art. 151 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje ją przez procedurę: wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Powszechna taksacja to z kolei, zgodnie z art. 4 pkt 7 tej ustawy, wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej. Zestawienie tych dwóch przepisów wystarcza, żeby rozwiązać pytanie W procesie powszechnej taksacji nieruchomości ustalana jest wartość.

Mechanizm z rozdziału 2 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami wygląda tak:

Taksację przeprowadzają organy prowadzące kataster nieruchomości (art. 161 ust. 1).
Wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy, z wykorzystaniem cen transakcyjnych z tej gminy, a przy braku dostatecznej liczby transakcji z gmin sąsiadujących (art. 161 ust. 2).
Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych oraz prace służące sporządzeniu map i tabel taksacyjnych wykonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 161 ust. 3).
Wartości katastralne mają uwzględniać różnice między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny (art. 162 ust. 1). Zbliżenie, nie równość.
Podstawą ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne (art. 164 ust. 1). Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze i jednostkowej wartości dla strefy (art. 166 ust. 3), a wartość jego części składowych analogicznie, na podstawie tabel taksacyjnych (art. 167 ust. 3). Suma obu składników daje wartość katastralną nieruchomości gruntowej (art. 165).
Organ prowadzący kataster orzeka o ustaleniu wartości katastralnej w drodze decyzji, która podlega natychmiastowemu wykonaniu (art. 170 ust. 1 i 2).

Wartości katastralne wykorzystuje się przede wszystkim do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości (art. 162 ust. 2). W okresach rocznych między kolejnymi taksacjami przeszacowuje się je wskaźnikami zmian cen nieruchomości, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 163 ust. 2). Termin rozpoczęcia i zakończenia powszechnej taksacji ma określić odrębna ustawa (art. 163 ust. 1), której do dziś nie uchwalono. Na egzaminie odpowiadaj jednak zgodnie z treścią przepisów, a nie zgodnie ze stanem ich wdrożenia. Powiązane zagadnienia znajdziesz w grupie kataster i księgi wieczyste.

Inne rodzaje wartości: indywidualna, godziwa, bankowo-hipoteczna

Furtkę otwiera art. 150 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli inne rodzaje wartości przewidziane w odrębnych przepisach. Gdzie one występują, pokazuje art. 174 ust. 3a tej ustawy: rzeczoznawca może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące między innymi bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (pkt 5), wartości na potrzeby indywidualnego inwestora (pkt 6) oraz wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji i do środków trwałych w rozumieniu przepisów o rachunkowości (pkt 7 i 8).

Wartość indywidualna to wartość dla konkretnego podmiotu. Podstawą jest § 48 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości: przy wycenie dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości, a tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystywania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się klauzulą w opracowaniu. To odwrotność wartości rynkowej, która abstrahuje od cech konkretnego nabywcy.

Wartość godziwa pochodzi z ustawy o rachunkowości (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 522). Zgodnie z jej art. 28 ust. 6 jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Definicja jest bliska wartości rynkowej, ale nie jest z nią tożsama: dotyczy dowolnego składnika aktywów, obejmuje też zobowiązania i nie odwołuje się do transakcji sprzedaży w dniu wyceny. Warto zapamiętać art. 28 ust. 9 tej ustawy: dla lokat, których ryzyko ponosi ubezpieczający, wartość godziwą nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy co najmniej raz na 5 lat.

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości pochodzi z ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 110). Według art. 2 pkt 4 tej ustawy jest to wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank. Ustala ją bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy (art. 22 ust. 2), uwzględniając jedynie te cechy nieruchomości i związane z nią dochody, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości (art. 22 ust. 1). To nie jest wartość rynkowa i nie ustala jej rzeczoznawca.

Od bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości trzeba odróżnić wycenę w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej. Tę wykonuje rzeczoznawca w operacie szacunkowym, przyjmując stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny, a dodatkowo wskazuje obszary ryzyka oraz okoliczności ograniczające przydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności; informacje te stanowią załącznik do operatu (§ 54 rozporządzenia).

Wartość, cena i koszt

Te trzy pojęcia mieszają się w pytaniach najczęściej.

Wartość jest wielkością szacowaną przez rzeczoznawcę na określony dzień i przy określonych założeniach. Zgodnie z § 79 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług, a kwotę wartości wyraża się w pełnych złotych, z dopuszczalnym zaokrągleniem do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

Cena jest wielkością faktyczną, uzgodnioną przez strony konkretnej transakcji. Art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, a nie że cena równa się wartości. Widać to w art. 67 ust. 2: cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa niż wartość nieruchomości, w drugim przetargu można ją obniżyć, jednak nie poniżej 50 % tej wartości, a po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym cenę ustala się w rokowaniach w wysokości nie niższej niż 40 % wartości. Nabywca płaci cenę uzyskaną w przetargu. Sytuacje, w których cena ustalona przez organ może się równać wartości, sprawdza pytanie Cena nieruchomości ustalona przez organ może się równać wartości nieruchomości w przypadku.

Koszt to nakład poniesiony na wytworzenie, odtworzenie lub zastąpienie części składowych gruntu. Na wartość przekłada się bezpośrednio tylko w podejściu kosztowym, i to po potrąceniu zużycia. W podejściu porównawczym i dochodowym koszt nie jest podstawą wyceny.

Rodzaj określonej wartości nie jest przy tym elementem dorozumianym operatu. Zgodnie z § 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w operacie szacunkowym wskazuje się rodzaj określonej wartości oraz zastosowane podejście, metodę i technikę wraz z uzasadnieniem wyboru. Więcej w tekście o operacie szacunkowym.

Najczęstsze pułapki egzaminacyjne

Wartość odtworzeniowa bez uwzględnienia zużycia. Definicja z art. 151 ust. 2 zużycie zawiera.
Twierdzenie, że wartość rynkową można określić w podejściu kosztowym. Art. 152 ust. 3 przypisuje podejściu kosztowemu wartość odtworzeniową.
Utożsamianie wartości katastralnej z rynkową. Art. 162 ust. 1 mówi o zbliżeniu do wartości rynkowej możliwym przy zasadach masowej wyceny, a nie o równości.
Przyjęcie, że wartość odtworzeniową stosuje się wyłącznie tam, gdzie brak obrotu. Druga, samodzielna przesłanka z art. 150 ust. 3 to wymóg przepisów szczególnych.
Doliczanie podatku od towarów i usług do wartości. Zakazuje tego § 79 ust. 2 rozporządzenia.
Mylenie wartości indywidualnej z rynkową. Ta pierwsza z założenia uwzględnia zamierzenia konkretnego inwestora (§ 48 rozporządzenia) i wymaga klauzuli ograniczającej jej użycie.

Jak to przećwiczyć

Rodzaje wartości wracają w kilku grupach tematycznych naraz, bo definicja jest jedna, a zastosowań wiele. W bazie serwisu jest 398 pytań w grupie podstawy prawne, 398 w grupie podejścia, metody i techniki wyceny oraz 187 w grupie wycena dla różnych celów. Zacznij od trybu nauka, w którym po każdej odpowiedzi widzisz klucz i podstawę prawną. Gdy definicje siedzą, przejdź do trybu egzamin, który odtwarza warunki części pisemnej: 90 pytań w 90 minut, punkt wyłącznie za wskazanie wszystkich poprawnych odpowiedzi i próg 65 punktów (rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień zawodowych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 88, § 27). Pełną listę zestawów znajdziesz w dziale testy, a organizację postępowania kwalifikacyjnego opisuje tekst o przebiegu egzaminu.