Wartość rynkowa nieruchomości:
- a) obiektywizuje rynek przedstawiając typowe zachowania uczestników rynku; odpowiedź prawidłowa
- b) odwzorowuje oczekiwania konkretnego inwestora;
- c) stanowi odwzorowanie ceny, za jaką inwestor jest w stanie nabyć nieruchomość spełniając indywidualne oczekiwania.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy definicji wartości rynkowej nieruchomości, która jest kluczowym pojęciem w wycenie nieruchomości. Wartość rynkowa odzwierciedla typowe zachowania uczestników rynku, a nie indywidualne preferencje konkretnego inwestora. Zrozumienie tej definicji jest niezbędne do prawidłowego stosowania metod wyceny.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
obiektywizuje rynek przedstawiając typowe zachowania uczestników rynku;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ wartość rynkowa jest definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, przy założeniu typowych zachowań uczestników rynku. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkowa odzwierciedla ceny osiągane w transakcjach rynkowych, a nie indywidualne oczekiwania. Jest to obiektywna kategoria ekonomiczna, która wynika z analizy rynku.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
odwzorowuje oczekiwania konkretnego inwestora;
Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość rynkowa nie odwzorowuje oczekiwań konkretnego inwestora. Odnosi się ona do typowych, przeciętnych zachowań uczestników rynku, a nie do subiektywnych preferencji jednostki. Indywidualne oczekiwania inwestora mogą być brane pod uwagę przy określaniu wartości inwestycyjnej, ale nie rynkowej.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
stanowi odwzorowanie ceny, za jaką inwestor jest w stanie nabyć nieruchomość spełniając indywidualne oczekiwania.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wartość rynkowa nie jest odwzorowaniem ceny, za jaką konkretny inwestor jest w stanie nabyć nieruchomość, spełniając indywidualne oczekiwania. Wartość rynkowa jest ceną, którą można uzyskać na rynku w typowych warunkach, a nie ceną wynikającą z subiektywnych preferencji jednego inwestora. Taka definicja odpowiada raczej wartości inwestycyjnej.
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Definicja ta podkreśla obiektywny charakter wartości rynkowej, która nie uwzględnia indywidualnych oczekiwań inwestora. Wyjątkiem jest wartość inwestycyjna, która może być określana dla konkretnego inwestora na podstawie § 48 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832).
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 2
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie często pojawia się pytanie o różnicę między wartością rynkową a inwestycyjną. Kandydaci mylą te pojęcia, przypisując wartości rynkowej cechy wartości inwestycyjnej. Warto zapamiętać, że wartość rynkowa jest obiektywna i oparta na typowych zachowaniach rynkowych, podczas gdy wartość inwestycyjna uwzględnia indywidualne oczekiwania inwestora.
Zapamiętaj
- Wartość rynkowa jest obiektywna i oparta na typowych zachowaniach uczestników rynku.
- Wartość rynkowa nie uwzględnia indywidualnych oczekiwań konkretnego inwestora.
- Wartość inwestycyjna jest określana dla konkretnego inwestora i uwzględnia jego indywidualne preferencje.
- Podstawą prawną definicji wartości rynkowej jest art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 6 razy: 19 maja 2016, 21 września 2017, 2 grudnia 2021, 20 kwietnia 2023, 14 maja 2025 i 17 czerwca 2026 r.