Wysokość współczynnika korygującego, stosowanego dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego, jest zależna od:
- a) stałej stopy kapitalizacji niezależnie od rodzaju nieruchomości;
- b) stawki procentowej opłaty rocznej; odpowiedź prawidłowa
- c) przeciętnej stopy kapitalizacji ustalonej na podstawie badania rynku nieruchomości z ograniczeniem do przedziału od 0,09 do 0,12. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Wycena nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste wymaga zastosowania współczynnika korygującego, który uwzględnia specyfikę tego prawa. Jego wysokość zależy od czynników rynkowych oraz stawek opłat rocznych, co reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
stałej stopy kapitalizacji niezależnie od rodzaju nieruchomości;
Odpowiedź jest błędna, ponieważ współczynnik korygujący nie jest stały i nie zależy od stałej stopy kapitalizacji niezależnie od rodzaju nieruchomości. W rzeczywistości stopa kapitalizacji jest ustalana indywidualnie dla danej nieruchomości, z uwzględnieniem jej cech i warunków rynkowych. Stała stopa kapitalizacji nie odzwierciedlałaby zmienności rynku i specyfiki prawa użytkowania wieczystego.
Odpowiedź b) prawidłowa
stawki procentowej opłaty rocznej;
Zgodnie z § 30 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, współczynnik korygujący jest ustalany z uwzględnieniem stawki procentowej opłaty rocznej. Wysokość tej stawki wpływa na wartość prawa użytkowania wieczystego, ponieważ wyższa opłata roczna obniża wartość prawa, a niższa - podwyższa. Jest to jeden z kluczowych czynników determinujących wartość tego prawa.
Odpowiedź c) prawidłowa
przeciętnej stopy kapitalizacji ustalonej na podstawie badania rynku nieruchomości z ograniczeniem do przedziału od 0,09 do 0,12.
Zgodnie z § 30 ust. 2 rozporządzenia, współczynnik korygujący jest ustalany na podstawie przeciętnej stopy kapitalizacji z badania rynku nieruchomości, z ograniczeniem do przedziału od 0,09 do 0,12. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy musi przeanalizować rynek i wyznaczyć stopę kapitalizacji mieszczącą się w tym przedziale, co zapewnia spójność i obiektywizm wyceny. Odpowiedź ta jest zatem prawidłowa.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), które weszło w życie 9 września 2023 r. Zgodnie z § 30 ust. 1, wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się przez pomnożenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności przez współczynnik korygujący. Współczynnik ten, zgodnie z ust. 2, ustala się na podstawie przeciętnej stopy kapitalizacji ustalonej na podstawie badania rynku nieruchomości, z ograniczeniem do przedziału od 0,09 do 0,12, oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Przepis ten nie przewiduje wyjątków, ale wskazuje, że współczynnik jest wyznaczany indywidualnie dla każdej nieruchomości, w zależności od jej cech i warunków rynkowych.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 30
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie zagadnienie to pojawia się często w kontekście wyceny nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste. Kandydaci mylą współczynnik korygujący ze stopą kapitalizacji lub błędnie przyjmują, że jest on stały. Należy pamiętać, że współczynnik korygujący jest wypadkową stopy kapitalizacji i stawki opłaty rocznej, a jego wartość musi mieścić się w przedziale 0,09-0,12.
Zapamiętaj
- Współczynnik korygujący zależy od stawki procentowej opłaty rocznej oraz przeciętnej stopy kapitalizacji z rynku.
- Przeciętna stopa kapitalizacji musi być ustalona na podstawie badania rynku i zawierać się w przedziale od 0,09 do 0,12.
- Wartość prawa użytkowania wieczystego to iloczyn wartości rynkowej gruntu jako własności i współczynnika korygującego.
- Współczynnik korygujący nie jest stały - jest wyznaczany indywidualnie dla każdej nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 7 razy: 20 kwietnia 2017, 25 czerwca 2020, 22 kwietnia 2021, 2 grudnia 2021, 24 marca 2022, 23 kwietnia 2024 i 22 października 2024 r.