Wartość rynkową nieruchomości można określić stosując technikę:
- a) kapitalizacji prostej; odpowiedź prawidłowa
- b) korygowania ceny średniej;
- c) zysku.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy technik stosowanych w podejściu dochodowym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, technika kapitalizacji prostej jest jedną z dopuszczalnych metod w ramach metody inwestycyjnej. Pozostałe wymienione techniki nie są przewidziane dla podejścia dochodowego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
kapitalizacji prostej;
Technika kapitalizacji prostej jest poprawna, ponieważ zgodnie z § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy użyciu tej techniki wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu i stopy kapitalizacji. Jest to standardowa metoda w podejściu dochodowym, stosowana gdy dochód jest stały w czasie.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
korygowania ceny średniej;
Technika korygowania ceny średniej nie jest techniką podejścia dochodowego, lecz należy do podejścia porównawczego. Zgodnie z § 7 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku. Nie służy ona do określania wartości rynkowej w podejściu dochodowym.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
zysku.
Technika zysku nie jest odrębną techniką wymienioną w rozporządzeniu. W podejściu dochodowym występuje metoda zysków (§ 10), ale nie jest to technika, a metoda. Ponadto technika zysku nie jest zdefiniowana w przepisach, a samo pojęcie może być mylone z metodą zysków, która dotyczy wyceny nieruchomości przynoszących dochód z działalności gospodarczej.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 10 tego rozporządzenia, w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, a w jej ramach § 11 przewiduje technikę kapitalizacji prostej oraz § 12 technikę dyskontowania strumieni dochodów. Przepis § 11 stanowi, że przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu i stopy kapitalizacji. Nie ma w rozporządzeniu techniki korygowania ceny średniej ani techniki zysku jako odrębnych technik w podejściu dochodowym.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 11
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to wraca na egzaminie w pytaniach o techniki w podejściu dochodowym oraz o różnice między podejściem dochodowym a porównawczym. Często mylone są techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów, a także przypisywanie techniki korygowania ceny średniej do podejścia dochodowego. Należy pamiętać, że technika korygowania ceny średniej należy wyłącznie do podejścia porównawczego.
Zapamiętaj
- Technika kapitalizacji prostej jest stosowana w podejściu dochodowym przy stabilnym dochodzie.
- Technika korygowania ceny średniej należy do podejścia porównawczego, a nie dochodowego.
- W podejściu dochodowym nie ma techniki zysku - jest metoda zysków.
- Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 7 razy: 8 grudnia 2016, 4 lipca 2019, 2 grudnia 2021, 20 kwietnia 2023, 17 września 2024, 10 września 2025 i 15 października 2025 r.