Metodę kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki:
- a) kapitalizacji prostej;
- b) elementów scalonych; odpowiedź prawidłowa
- c) wskaźnikowej. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy technik stosowanych w metodzie kosztów zastąpienia, która jest jedną z metod podejścia kosztowego do wyceny nieruchomości. Metoda ta polega na określeniu wartości nieruchomości jako kosztu zastąpienia jej części składowych, pomniejszonego o utratę wartości wynikającą ze zużycia. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r. precyzuje, które techniki są dopuszczalne przy jej stosowaniu.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
kapitalizacji prostej;
Technika kapitalizacji prostej jest stosowana w podejściu dochodowym, a nie kosztowym. Służy do określenia wartości nieruchomości jako ilorazu stabilnego dochodu i stopy kapitalizacji. W metodzie kosztów zastąpienia nie ma zastosowania, ponieważ nie opiera się na dochodach, lecz na kosztach odtworzenia lub zastąpienia.
Odpowiedź b) prawidłowa
elementów scalonych;
Technika elementów scalonych polega na określeniu kosztów zastąpienia na podstawie scalonych elementów składowych nieruchomości, takich jak grupy robót czy materiały. Jest to jedna z technik wymienionych w rozporządzeniu dla metody kosztów zastąpienia. Pozwala na oszacowanie kosztów w sposób zagregowany, co jest praktyczne przy wycenie typowych obiektów.
Odpowiedź c) prawidłowa
wskaźnikowej.
Technika wskaźnikowa polega na zastosowaniu wskaźników kosztowych, np. wskaźników cenowych publikowanych przez instytucje branżowe, do oszacowania kosztów zastąpienia. Jest to dopuszczalna technika w metodzie kosztów zastąpienia, szczególnie gdy brak jest szczegółowych danych kosztorysowych. Wskaźniki te są aktualizowane i odzwierciedlają przeciętne koszty budowy.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 27 tego rozporządzenia, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych lub techniki wskaźnikowej. Przepis ten wprost wymienia techniki dopuszczalne w metodzie kosztów odtworzenia, a przez analogię - w metodzie kosztów zastąpienia, która jest jej odmianą. Nie ma wyjątków od tej reguły - wszystkie trzy techniki są równoważne, a wybór zależy od dostępności danych i celu wyceny.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie często pojawiają się pytania o rozróżnienie technik w podejściu kosztowym i dochodowym. Bywa mylone, że technika kapitalizacji prostej należy do kosztowego, podczas gdy jest to technika dochodowa. Warto zapamiętać, że w kosztowym mamy technikę szczegółową, elementów scalonych i wskaźnikową, a w dochodowym - kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów.
Zapamiętaj
- Metoda kosztów zastąpienia stosuje technikę szczegółową, elementów scalonych lub wskaźnikową.
- Technika kapitalizacji prostej należy do podejścia dochodowego, nie kosztowego.
- Rozporządzenie z 2023 r. w § 27 wymienia techniki dla metody kosztów odtworzenia.
- Wybór techniki zależy od dostępności danych i charakteru nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 7 razy: 8 grudnia 2016, 25 października 2018, 22 kwietnia 2021, 22 lipca 2021, 2 grudnia 2021, 23 kwietnia 2024 i 19 listopada 2024 r.