Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości - metody, techniki i stopy

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Tak brzmi art. 153 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i to zdanie jest punktem wyjścia dla większości pytań egzaminacyjnych z tego bloku. Szczegóły - dwie metody, dwie techniki, zasady ustalania stóp - reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832), w § 9-15.

Uwaga na materiały sprzed września 2023 r. Rozporządzenie z 2023 r. weszło w życie 9 września 2023 r. i uchyliło rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Merytoryka podejścia dochodowego zmieniła się w niewielkim stopniu, ale numeracja paragrafów jest zupełnie inna. Starsze opracowania odsyłają do § 6-13 albo § 24-29 nieobowiązującego już aktu i podanie takiego przepisu w części ustnej egzaminu jest błędem.

Kiedy stosuje się podejście dochodowe

Nieruchomość przynosząca lub mogąca przynosić dochód

Ustawa wymienia cztery sposoby określania wartości: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe albo mieszane (art. 152 ust. 2 ustawy). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3 ustawy). To ważne rozróżnienie egzaminacyjne: podejście dochodowe prowadzi do wartości rynkowej, a nie odtworzeniowej.

Warunek zastosowania jest podwójny. Po pierwsze, nieruchomość musi przynosić dochód lub móc go przynosić - liczy się potencjał, a nie faktyczny stan wynajęcia w dniu wyceny. Pusty budynek biurowy w atrakcyjnej lokalizacji nadal jest nieruchomością mogącą przynosić dochód. Po drugie, konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości wycenianej oraz z nieruchomości podobnych (§ 9 rozporządzenia). Bez danych z rynku podejścia dochodowego nie da się rzetelnie zastosować.

Wyboru podejścia, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Wskazanie zastosowanego podejścia, metody i techniki wraz z uzasadnieniem wyboru jest obowiązkowym elementem operatu szacunkowego (§ 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia).

W kilku sytuacjach rozporządzenie samo narzuca podejście dochodowe. Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów, bez uwzględniania wartości rezydualnej, jeżeli dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych urządzeń (§ 32 ust. 4). Wartość prawa użytkowania oraz służebności gruntowej i osobistej określa się w podejściu dochodowym z pominięciem wartości rezydualnej (§ 31 ust. 4). Przy nieruchomości leśnej metodę inwestycyjną opiera się na rynkowych stawkach czynszów dzierżawnych, a gdy ich brak - stosuje się metodę zysków (§ 61).

Dwie metody: inwestycyjna i zysków

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków (§ 10 ust. 1 rozporządzenia). Spójnik jest rozłączny: metody się nie łączy, wybiera się jedną.

Metoda inwestycyjna - dochód z czynszów

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochody z czynszów (§ 10 ust. 2). Dochody te obejmują wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów, oraz wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości (§ 10 ust. 3). Wpływy pozaczynszowe to na przykład opłaty za miejsca parkingowe, za powierzchnie reklamowe czy za udostępnienie dachu pod maszty.

Kluczowe zdanie brzmi: wysokość można ustalić na podstawie analizy stawek rynkowych. Metoda inwestycyjna działa tam, gdzie istnieje czytelny rynek czynszowy - biura, magazyny, lokale handlowe w typowych formatach, mieszkania na wynajem, grunty dzierżawione.

Metoda zysków - dochód z działalności prowadzonej na nieruchomości

Metodę zysków stosuje się, gdy wysokości dochodu nie można ustalić na podstawie stawek czynszów rynkowych. Dochód odpowiada wtedy udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości wycenianej i na nieruchomościach podobnych (§ 10 ust. 4 rozporządzenia).

To definicja "przez wykluczenie" i tak działa w pytaniach testowych. Metoda zysków jest właściwa dla nieruchomości specjalistycznych, których nie da się porównać czynszowo: hoteli, stacji paliw, marin, kin, obiektów sportowych i rekreacyjnych, kopalni kruszywa. Podstawą nie jest zysk operatora w całości, lecz ta jego część, która przypada właścicielowi nieruchomości jako wynagrodzenie za jej udostępnienie.

Jak odróżnić je w pytaniu egzaminacyjnym

| Kryterium | Metoda inwestycyjna | Metoda zysków | |---|---|---| | Źródło dochodu | czynsz najmu lub dzierżawy + wpływy pozaczynszowe | udział właściciela w dochodach z działalności | | Warunek zastosowania | znane rynkowe stawki czynszu | brak możliwości ustalenia dochodu z rynku czynszowego | | Typowe obiekty | biura, magazyny, lokale handlowe, mieszkania | hotele, stacje paliw, kina, obiekty rekreacyjne | | Podstawa prawna | § 10 ust. 2 i 3 rozporządzenia | § 10 ust. 4 rozporządzenia | | Dostępne techniki | kapitalizacja prosta albo dyskontowanie | kapitalizacja prosta albo dyskontowanie |

Ostatni wiersz tabeli to najczęściej sprawdzany szczegół. Techniki nie są przypisane do metod - metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów (§ 10 ust. 1). Sprawdź to na pytaniu Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki oraz na pytaniu Metoda zysków stosowana jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy.

Dwie techniki: kapitalizacja prosta i dyskontowanie

Technika kapitalizacji prostej i stały strumień dochodu

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji lub jako iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji (§ 11 ust. 1 rozporządzenia).

V = D / R          gdzie R - stopa kapitalizacji
V = D x Wk         gdzie Wk - współczynnik kapitalizacji
Wk = 1 / R

Warunkiem jest stabilność strumienia dochodu. Jeżeli dochód ma się w kolejnych latach istotnie zmieniać, kapitalizacja prosta zniekształci wynik i trzeba sięgnąć po dyskontowanie.

Przykład rachunkowy w formacie arkusza egzaminacyjnego: efektywny dochód brutto wynosi 100 tys. zł, wydatki operacyjne 40 tys. zł, współczynnik kapitalizacji 10. Dochód operacyjny netto to 100 - 40 = 60 tys. zł, a wartość to 60 x 10 = 600 tys. zł. To zadanie znajdziesz w bazie: EDB wynosi 100 tys. zł, wydatki operacyjne 40 tys. zł.

Technika dyskontowania strumieni dochodów i okres prognozy

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną (§ 12 ust. 1 rozporządzenia).

V = suma [ DON(t) / (1 + r)^t ]  dla t = 1..n   +   WR / (1 + r)^n

gdzie r to stopa dyskontowa, n to liczba lat okresu prognozy, a WR to wartość rezydualna.

Liczba lat okresu prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie (§ 12 ust. 2). To sformułowanie jest pułapką: rozporządzenie nie podaje sztywnej liczby lat. Nie ma przepisu nakazującego 5 lat ani 10 lat - okres prognozy wynika z tego, jak długo dochody będą się zmieniać, a jego przyjęcie wymaga uzasadnienia w operacie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (§ 12 ust. 3).

Wartość rezydualna

Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów (§ 12 ust. 1 zdanie drugie). W praktyce oblicza się ją przez skapitalizowanie dochodu operacyjnego netto z ostatniego roku prognozy, a następnie dyskontuje na datę wyceny razem z pozostałymi strumieniami.

Przykład: dochód operacyjny netto w ostatnim roku prognozy wynosi 10 000 zł, stopa kapitalizacji 8%. Wartość rezydualna to 10 000 / 0,08 = 125 000 zł. Tę wielkość trzeba jeszcze zdyskontować na datę wyceny. Pytanie w tej postaci jest w bazie: Dochód operacyjny netto w ostatnim roku prognozy wynosi 10 000 zł.

Dwa wyjątki warto zapamiętać, bo wracają w pytaniach: przy wycenie służebności przesyłu i przy wycenie prawa użytkowania oraz służebności gruntowej i osobistej wartości rezydualnej nie uwzględnia się (§ 32 ust. 4 i § 31 ust. 4 rozporządzenia). Powód jest logiczny: wycenia się ograniczone w czasie obciążenie, a nie samą nieruchomość.

Jak dochodzi się do dochodu operacyjnego netto

Potencjalny dochód brutto, efektywny dochód brutto, wydatki operacyjne

Tu potrzebne jest zastrzeżenie metodyczne. Skróty PDB, EDB, DON i pojęcie wydatków operacyjnych nie pochodzą z rozporządzenia - akt posługuje się ogólnym określeniem "strumienie dochodów". Schemat rachunku wynika z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i not interpretacyjnych, ale arkusze egzaminacyjne posługują się nim wprost, więc trzeba go znać.

| Krok | Pozycja | Opis | |---|---|---| | 1 | PDB - potencjalny dochód brutto | dochód przy pełnym wynajęciu i pełnej ściągalności czynszów | | 2 | minus straty | pustostany oraz zaległości i nieściągalne należności | | 3 | EDB - efektywny dochód brutto | PDB pomniejszony o straty | | 4 | minus wydatki operacyjne | koszty utrzymania nieruchomości | | 5 | DON - dochód operacyjny netto | EDB minus wydatki operacyjne |

Zapamiętaj kierunek odejmowania: wydatki operacyjne odejmuje się od efektywnego, a nie od potencjalnego dochodu brutto. Ta jedna pomyłka generuje najwięcej złych odpowiedzi w całym bloku - sprawdź na pytaniu Dochód operacyjny netto (DON) jest obliczany jako.

Do wydatków operacyjnych zalicza się typowo: podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, ubezpieczenie, koszty zarządzania, koszty konserwacji i bieżących napraw, koszty utrzymania części wspólnych, koszty mediów w części nieobciążającej najemców.

Co nie jest wydatkiem operacyjnym

Rozporządzenie mówi tu jasno. Przy obliczaniu strumieni dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości (§ 13 rozporządzenia). Cztery wyłączenia i wszystkie mają wspólną logikę: wycenia się nieruchomość, a nie sposób jej sfinansowania ani sytuację podatkową konkretnego właściciela.

Do listy wyłączeń dochodzą jeszcze nakłady o charakterze inwestycyjnym, które zwiększają wartość nieruchomości, oraz koszty ponoszone bezpośrednio przez najemców. Warto też pamiętać, że określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług (§ 79 ust. 2 rozporządzenia). Przećwicz to na pytaniu Do wydatków operacyjnych w podejściu dochodowym przy wycenie nie zalicza się.

Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa

Skąd bierze się stopa kapitalizacji

Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemne relacje między dochodami możliwymi do uzyskania z nieruchomości podobnych a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za te nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość (§ 11 ust. 2 rozporządzenia).

R = DON nieruchomości podobnej / cena transakcyjna tej nieruchomości

Stopa kapitalizacji jest więc wielkością rynkową, wyprowadzoną z par "dochód - cena", a nie parametrem wybieranym uznaniowo. Dopiero w przypadku niewystarczających danych z rynku stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej, z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych (§ 14 ust. 1).

Relacja między stopą kapitalizacji a stopą dyskontową

Stopę dyskontową ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości i powinna ona uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość (§ 12 ust. 4).

Gdy danych rynkowych brakuje, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej (§ 14 ust. 2). To sformułowanie w pytaniach testowych jest zestawiane z dystraktorami mówiącymi o rynku pieniężnym albo o oprocentowaniu lokat bankowych - obie te wersje są błędne. Zobacz: Wysokość stopy dyskontowej w przypadku braku danych na rynku nieruchomości określa się.

Obie stopy łączy zasada z § 15: stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów. Jeżeli dochód liczysz na poziomie netto, stosuj stopę netto. Jeżeli dochód jest wyrażony w wartościach nominalnych, stopa również musi być nominalna. Mieszanie poziomów to typowy błąd w zadaniach obliczeniowych.

Współczynnik kapitalizacji jako odwrotność stopy

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych (§ 11 ust. 3 rozporządzenia).

Praktyczny skutek: współczynnik kapitalizacji 5 oznacza stopę kapitalizacji 1/5 = 20% i okres zwrotu wynoszący 5 lat. Współczynnik 12,5 oznacza stopę 8%. Zadania często sprawdzają obie zależności naraz, w formule pytania wielokrotnego wyboru - jak w pytaniu Współczynnik kapitalizacji wynoszący 5 oznacza, że.

Najczęstsze pułapki w pytaniach z podejścia dochodowego

1. Wydatki operacyjne odejmowane od PDB zamiast od EDB. DON = EDB minus wydatki operacyjne. Straty z pustostanów i nieściągalności odejmuje się wcześniej, na przejściu z PDB do EDB.
2. Wliczanie amortyzacji, rat kredytu lub podatku dochodowego do wydatków operacyjnych. Wprost zabronione przez § 13 rozporządzenia.
3. Mylenie stopy ze współczynnikiem. Wk = 1/R. Przy współczynniku dochód się mnoży, przy stopie dzieli.
4. Przypisywanie techniki do metody. Obie metody można stosować obiema technikami (§ 10 ust. 1). Nie ma zasady, że metoda zysków wymaga dyskontowania.
5. Sztywny okres prognozy. Rozporządzenie nie podaje liczby lat, tylko kryterium: okres, w którym dochody będą ulegały zmianie (§ 12 ust. 2).
6. Czynsz umowny użyty zamiast rynkowego. Podstawą wyceny wartości rynkowej jest czynsz możliwy do uzyskania na rynku, ustalany z analizy stawek rynkowych (§ 10 ust. 3). Czynsz z konkretnej umowy bywa zaniżony lub zawyżony i sam z siebie nie jest miarą rynku.
7. Uwzględnianie wartości rezydualnej tam, gdzie jest wyłączona. Służebność przesyłu oraz prawo użytkowania i służebności gruntowe i osobiste - bez wartości rezydualnej.
8. Doliczanie VAT. Wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług (§ 79 ust. 2).

Podejście dochodowe a porównawcze i kosztowe

| Podejście | Rodzaj wartości | Warunek zastosowania | Podstawa | |---|---|---|---| | Porównawcze | rynkowa | znane ceny i cechy nieruchomości podobnych | art. 153 ust. 1 ustawy | | Dochodowe | rynkowa | nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód | art. 153 ust. 2 ustawy | | Kosztowe | odtworzeniowa | koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie | art. 153 ust. 3 ustawy | | Mieszane | rynkowa | brak możliwości zastosowania dwóch pierwszych | art. 152 ust. 3 ustawy |

Podejście dochodowe i porównawcze są równorzędnymi drogami do wartości rynkowej. Wybór między nimi zależy od tego, jakich danych dostarcza rynek: cen transakcyjnych nieruchomości podobnych czy stawek czynszów i dochodów. Dla lokalu użytkowego w dużym mieście często dostępne są jedne i drugie - wtedy rzeczoznawca uzasadnia wybór w operacie. Dla nieruchomości typowo inwestycyjnej, na przykład centrum handlowego, transakcji porównawczych zwykle brakuje i pozostaje podejście dochodowe.

Podejście kosztowe prowadzi do innego rodzaju wartości - odtworzeniowej - więc nie jest alternatywą dla dochodowego przy wycenie wartości rynkowej. Jeżeli natomiast istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego ani dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym (art. 152 ust. 3 ustawy), w którym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 16 rozporządzenia).

Do pełnego obrazu warto dołożyć jeszcze kontekst ekonomiczny - wartość pieniądza w czasie, rentowność, ryzyko inwestycyjne. Te zagadnienia sprawdzane są w osobnym bloku pytań z ekonomii i bez nich stopa dyskontowa pozostaje pustym symbolem we wzorze.

Przećwicz podejście dochodowe na pytaniach z arkuszy

Podejście dochodowe jest blokiem, w którym teoria i rachunek muszą działać razem. Znajomość samych definicji nie wystarczy, bo znaczna część pytań to zadania liczbowe, a znajomość samych wzorów nie wystarczy, bo dystraktory grają na niuansach przepisów - "efektywny" kontra "potencjalny", "rynek kapitałowy" kontra "rynek pieniężny", "stopa" kontra "współczynnik".

Najskuteczniejsza kolejność pracy z tym materiałem wygląda tak: najpierw przeczytaj § 9-15 rozporządzenia w oryginale, potem rozwiąż serię pytań z bloku wycena - podejścia do wyceny, a na końcu wróć do przepisu przy każdym pytaniu, które sprawiło trudność. Zestaw wszystkich działów znajdziesz w testach, gotowy plan powtórek w sekcji nauka, a symulację całego arkusza w trybie egzamin.