Metoda zysków stosowana jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy:
- a) wysokość dochodów z nieruchomości można ustalić bezpośrednio z rynku czynszowego;
- b) na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochodu z nieruchomości nie można ustalić z rynku czynszowego; odpowiedź prawidłowa
- c) nabywca uzależnia cenę zakupu nieruchomości od możliwości powtórnego jej wynajęcia.
O co pyta to pytanie
Metoda zysków jest jedną z metod stosowanych w podejściu dochodowym przy wycenie nieruchomości. Zgodnie z § 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, metodę zysków stosuje się, gdy dochód z nieruchomości nie może być ustalony bezpośrednio z rynku czynszowego, a nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Pytanie sprawdza znajomość przesłanek zastosowania tej metody.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
wysokość dochodów z nieruchomości można ustalić bezpośrednio z rynku czynszowego;
Odpowiedź a jest nieprawidłowa, ponieważ metoda zysków nie jest stosowana, gdy dochody można ustalić bezpośrednio z rynku czynszowego. W takiej sytuacji właściwa jest metoda inwestycyjna, która opiera się na analizie stawek czynszowych z rynku. Metoda zysków znajduje zastosowanie właśnie wtedy, gdy brak jest bezpośrednich danych rynkowych dotyczących dochodów z najmu.
Odpowiedź b) prawidłowa
na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochodu z nieruchomości nie można ustalić z rynku czynszowego;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ metoda zysków jest stosowana, gdy na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochodu z nieruchomości nie można ustalić z rynku czynszowego. W takim przypadku dochód generowany jest przez działalność, a nie bezpośrednio z najmu, co wymaga zastosowania metody zysków do oszacowania wartości nieruchomości na podstawie osiąganych zysków.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
nabywca uzależnia cenę zakupu nieruchomości od możliwości powtórnego jej wynajęcia.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ uzależnienie ceny zakupu od możliwości powtórnego wynajęcia nie jest przesłanką do zastosowania metody zysków. Taka sytuacja może wpływać na decyzję nabywcy, ale nie stanowi podstawy metody wyceny. Metoda zysków opiera się na analizie dochodów z działalności gospodarczej, a nie na subiektywnych oczekiwaniach nabywcy.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Przepis ten stanowi, że w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się, gdy dochód z nieruchomości może być ustalony z rynku czynszowego. Metodę zysków stosuje się natomiast, gdy na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochodu z nieruchomości nie można ustalić z rynku czynszowego. Wyjątki od tej reguły nie są przewidziane w rozporządzeniu.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 ust. 2
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie zagadnienie to wraca w pytaniach dotyczących przesłanek stosowania poszczególnych metod wyceny w podejściu dochodowym. Często mylone jest zastosowanie metody inwestycyjnej i metody zysków - kluczowe jest rozróżnienie, czy dochód można ustalić z rynku czynszowego (metoda inwestycyjna), czy też pochodzi on z działalności gospodarczej (metoda zysków).
Zapamiętaj
- Metodę zysków stosuje się, gdy dochód z nieruchomości nie może być ustalony z rynku czynszowego.
- Metoda zysków jest właściwa, gdy na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza.
- Metodę inwestycyjną stosuje się, gdy dochód można ustalić bezpośrednio z rynku czynszowego.
- Podstawą prawną jest § 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 21 marca 2019, 15 września 2022, 19 marca 2024, 22 października 2024 i 25 marca 2026 r.