Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości - metody, techniki i zużycie

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Tak brzmi art. 153 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 399) i z tego jednego przepisu da się wyprowadzić większość odpowiedzi na pytania egzaminacyjne z tego bloku. Szczegóły - dwie metody, trzy techniki, zasady liczenia zużycia - reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832), w § 25-28.

Jeżeli uczysz się ze starszych opracowań, sprawdź publikator. Rozporządzenie z 2023 r. weszło w życie 9 września 2023 r. i zastąpiło rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Treść przepisów o podejściu kosztowym zmieniła się nieznacznie, ale numeracja paragrafów jest inna. Powołanie się w części ustnej na paragraf nieobowiązującego aktu to strata punktu, nawet jeżeli sama odpowiedź merytoryczna jest poprawna.

Podejście kosztowe prowadzi do wartości odtworzeniowej

Ustawa wymienia cztery sposoby określania wartości: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe albo mieszane, zawierające elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podział skutków jest sztywny: przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową, a przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 ust. 3 ustawy). Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym, a nie kosztowym.

To rozróżnienie jest w arkuszach eksploatowane bez litości. Każde pytanie w rodzaju "w jakim podejściu określa się wartość rynkową nieruchomości, dla której brak transakcji" testuje właśnie tę ścieżkę: brak danych rynkowych nie otwiera drogi do podejścia kosztowego, tylko do mieszanego.

Kiedy określa się wartość odtworzeniową

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151 ust. 2 ustawy). Określa się ją dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3 ustawy). Oba człony tej definicji są równorzędne i oba bywają poprawnymi odpowiedziami w pytaniu wielokrotnego wyboru.

Pierwszy człon to obiekty, których po prostu nie ma w obrocie: szkoły, remizy, obiekty obrony cywilnej, oczyszczalnie, cmentarze, budowle infrastrukturalne o wąskim przeznaczeniu. Drugi człon to sytuacje, w których ustawodawca sam nakazuje sięgnąć po tę wartość. Klasyczny przykład znajduje się w tej samej ustawie: jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, dla potrzeb odszkodowania za wywłaszczenie określa się jej wartość odtworzeniową, przy czym oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 ustawy). Uwaga na dystraktor: sam fakt, że nieruchomość jest zabytkiem albo że jest nietypowa, nie przesądza jeszcze o wartości odtworzeniowej - liczy się to, czy występuje w obrocie.

Sprawdź to na pytaniu z arkusza: W podejściu kosztowym stosowanym w wycenie nieruchomości wyróżnia się metody.

Wybór podejścia trzeba uzasadnić w operacie

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru jest obowiązkowym elementem operatu szacunkowego (§ 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Więcej o samej konstrukcji operatu znajdziesz w artykule operat szacunkowy - budowa, ważność, błędy.

Dwa składniki wyniku: grunt i części składowe

Zdanie drugie art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje określić oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Nie ma tu wyjątku uzależnionego od celu wyceny, dlatego odpowiedź "łącznie, gdy wymaga tego cel wyceny" jest zawsze błędna.

Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu (§ 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). To pozornie paradoksalne, ale w pełni logiczne: gruntu się nie odtwarza, więc jego udział w wartości odtworzeniowej wyznacza rynek, w praktyce najczęściej podejście porównawcze na podstawie transakcji gruntami o podobnym przeznaczeniu. Jeżeli chcesz odświeżyć mechanikę korekt, zajrzyj do artykułu o podejściu porównawczym w wycenie nieruchomości.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o stopień zużycia tych części składowych (§ 26 ust. 2 rozporządzenia). Całość składa się na czytelny wzór:

wartość odtworzeniowa = wartość rynkowa gruntu + (koszt odtworzenia albo zastąpienia części składowych - zużycie tych części składowych)

Zużycie pomniejsza wyłącznie drugi składnik. Grunt nie podlega zużyciu i nie odejmuje się od niego niczego z tego tytułu. To jeden z najczęściej popełnianych błędów w zadaniach obliczeniowych.

Klasyczne pytanie na ten temat: Pojęcie "koszt nabycia gruntu" używane w szacowaniu nieruchomości podejściem kosztowym oznacza wartość.

Dwie metody: koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia (§ 25 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Spójnik jest rozłączny - metod się nie łączy.

Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych (§ 27 ust. 1 rozporządzenia). Odtwarza się replikę: ten sam układ konstrukcyjny, te same materiały, ta sama technologia robót. Metoda jest naturalna dla obiektów zabytkowych i dla wszystkich sytuacji, w których cechą wartościotwórczą jest właśnie oryginalna substancja: mur z kamienia łamanego, strop drewniany, ceglane sklepienie.

Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość się określa, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów (§ 27 ust. 2 rozporządzenia). Zastępuje się funkcję, a nie substancję. Hala magazynowa o konstrukcji z lat siedemdziesiątych zostanie w tej metodzie zastąpiona współczesną halą stalową o tej samej powierzchni i tym samym przeznaczeniu.

Praktyczne kryterium wyboru jest proste: jeżeli oryginalna technologia jest dziś niedostępna, nieopłacalna albo niedopuszczalna przepisami techniczno-budowlanymi, sięga się po metodę kosztów zastąpienia. Jeżeli sama technologia stanowi o istocie obiektu, stosuje się metodę kosztów odtworzenia.

Uwaga na rozpowszechniony mit: w metodzie kosztów zastąpienia również uwzględnia się zużycie. Wymaga tego § 26 ust. 2 rozporządzenia, który mówi o kosztach odtworzenia lub kosztach zastąpienia pomniejszonych o stopień zużycia. Odpowiedź "przy metodzie kosztów zastąpienia zużycia się nie uwzględnia" jest błędna.

Trzy techniki obliczania kosztów

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (§ 25 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Technika jest niższym poziomem szczegółowości niż metoda i każda z trzech technik może obsłużyć każdą z dwóch metod. To najczęstsza pułapka w pytaniach zamkniętych: "technika szczegółowa" nie jest metodą, a "kapitalizacja prosta" i "dyskontowanie strumieni dochodów" nie są technikami podejścia kosztowego, bo należą do podejścia dochodowego.

Technika szczegółowa

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót (§ 28 ust. 1 rozporządzenia). To poziom kosztorysu szczegółowego: przedmiar robót, nakłady rzeczowe z katalogów typu KNR, ceny czynników produkcji. Technika najdokładniejsza i najbardziej pracochłonna, stosowana przy obiektach nietypowych oraz wtedy, gdy wynik ma wytrzymać spór.

Technika elementów scalonych

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót (§ 28 ust. 2 rozporządzenia). Jednostką rozliczeniową nie jest pojedyncza robota, lecz element scalony: fundamenty, ściany zewnętrzne, stropy, dach, stolarka, instalacja elektryczna. Obmiaru dokonuje się według zasad przyjętych w specjalistycznych wydawnictwach cenowych, z których pochodzą też ceny scalone, a nie według swobodnego uznania rzeczoznawcy.

Technika wskaźnikowa

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona (§ 28 ust. 3 rozporządzenia). Jednostką odniesienia bywa metr kwadratowy powierzchni użytkowej, metr sześcienny kubatury albo metr bieżący sieci. Rozporządzenie stawia tu jeden warunek, o który egzamin pyta wprost: technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, dla których określa się wartość, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Brak porównywalności wyklucza tę technikę niezależnie od tego, jak wygodna byłaby w danej sprawie.

Pytanie z arkusza dotyczące tego warunku: Technikę wskaźnikową w podejściu kosztowym wyceny nieruchomości można stosować tylko wtedy, gdy. Pytanie o dopuszczalne techniki dla metody kosztów zastąpienia: Metodę kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki.

Koszty dokumentacji i nadzoru

Przy użyciu wszystkich trzech technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru (§ 28 ust. 4 rozporządzenia). W arkuszach nazywa się je kosztami dodatkowymi: dokumentacja projektowa, badania gruntu, obsługa geodezyjna, nadzór inwestorski i autorski. Ich wysokość zależy od rodzaju i stopnia skomplikowania obiektu. Dwie pułapki: koszty zakupu materiałów nie są kosztem dodatkowym, bo mieszczą się w cenach robót, a koszty dokumentacji i nadzoru odnoszą się do części składowych gruntu, a nie do samego gruntu.

Zużycie i sposoby jego liczenia

Co ustala się obowiązkowo

Przy określaniu stopnia zużycia rzeczoznawca majątkowy ustala zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również zużycie funkcjonalne lub inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości (§ 26 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Hierarchia jest jednoznaczna: zużycie techniczne zawsze, pozostałe rodzaje wyjątkowo i z uzasadnieniem w operacie. Zwróć uwagę, że obowiązujące rozporządzenie nie wymienia zużycia środowiskowego jako osobnej kategorii - mieści się ono w formule "inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości".

Zużycie techniczne to utrata cech użytkowych wskutek eksploatacji i upływu czasu. Do jego ustalenia przydatne są dane o wieku obiektu, informacje o przeprowadzonych remontach i modernizacjach, dokumentacja techniczna oraz oględziny. Nieprzydatna jest deklaracja podatku od nieruchomości, bo nie zawiera informacji o stanie technicznym.

Metoda liniowa i metoda Rossa

Rozporządzenie nie narzuca wzoru, ale arkusze egzaminacyjne posługują się kilkoma standardowymi. Przy oznaczeniach: t - wiek obiektu w latach, T - przewidywana trwałość obiektu w latach:

• metoda liniowa (czasowa): Sz = t / T x 100%. Zakłada równomierne zużywanie się obiektu w czasie. Dla t = 40 i T = 100 wynik to 40%.
• metoda Rossa: Sz = [ t / T + (t / T)^2 ] / 2 x 100%. Zakłada wolniejsze zużywanie się obiektu w pierwszej połowie okresu trwałości i szybsze w drugiej. Dla t = 40 i T = 100 wynik to (0,4 + 0,16) / 2 = 0,28, czyli 28%.

W arkuszach ministerialnych pojawia się określenie "liniowa metoda Rossa" i klucz przyjmuje w tych zadaniach wynik metody liniowej, czyli prosty iloraz wieku i trwałości. Warto policzyć oba warianty i wybrać ten, który znajduje się wśród odpowiedzi. Sprawdź: Jakie jest procentowe zużycie techniczne obiektu określone w liniowej metodzie Rossa.

Niezależnie od wzoru zużycie techniczne nie może przekroczyć 100%, a przy obiekcie po gruntownym remoncie do wzoru podstawia się wiek efektywny, a nie metrykalny.

Zużycie średnioważone

Obiekt składa się z elementów o różnej trwałości, więc zużycie całości liczy się jako średnią ważoną udziałami elementów w koszcie odtworzenia obiektu:

Sz = suma iloczynów (udział elementu w koszcie obiektu x zużycie tego elementu)

Przykład z arkusza: element o udziale 40% ma zużycie 10%, element o udziale 60% ma zużycie 50%. Rachunek: 0,4 x 10% + 0,6 x 50% = 4% + 30% = 34%. Częsty błąd polega na policzeniu zwykłej średniej arytmetycznej, która dałaby 30%. Pytanie w bazie: Jakie jest średnio-ważone zużycie techniczne obiektu budowlanego składającego się z dwóch elementów.

Zużycie funkcjonalne

Zużycie funkcjonalne to utrata przydatności wskutek zmiany wymagań i standardów, a nie wskutek upływu czasu: zbyt niska wysokość kondygnacji w magazynie, układ pomieszczeń niedostosowany do dzisiejszej technologii, brak instalacji uznawanych za standard, nadmierne zapotrzebowanie na energię. Uwzględnia się je tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach i zawsze z uzasadnieniem, bo w metodzie kosztów zastąpienia część zużycia funkcjonalnego jest już wyeliminowana przez samo przyjęcie współczesnej technologii.

Analiza rynku także w podejściu kosztowym

Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości (§ 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Przepis nie robi wyjątku dla podejścia kosztowego. Analiza obejmuje tu dwa obszary: transakcje gruntami o przeznaczeniu podobnym do wycenianego, bo z nich wynika wartość rynkowa gruntu, oraz ceny jednostkowe na właściwym rynku budowlanym, bo z nich wynikają koszty odtworzenia. Odstąpienie od oględzin albo ich ograniczenie jest dopuszczalne w szczególnie uzasadnionych przypadkach i wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

Czego podejście kosztowe nie obejmuje

Metoda kosztów likwidacji, mimo nazwy sugerującej pokrewieństwo, należy do podejścia mieszanego i prowadzi do wartości rynkowej (§ 16 i § 19 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Korzysta jedynie z technik podejścia kosztowego przy ustalaniu kosztów likwidacji części składowych gruntu. Tak samo metoda pozostałościowa i metoda wskaźników szacunkowych gruntów należą do podejścia mieszanego. Opisuje je osobny artykuł o podejściu mieszanym i metodzie pozostałościowej.

Najczęstsze błędy w pytaniach z podejścia kosztowego

1. Uznanie, że podejście kosztowe daje wartość rynkową. Daje wartość odtworzeniową (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
2. Mylenie metod z technikami. Metody są dwie: kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia. Techniki są trzy: szczegółowa, elementów scalonych i wskaźnikowa.
3. Pomijanie zużycia w metodzie kosztów zastąpienia.
4. Odejmowanie zużycia od wartości gruntu.
5. Łączne określanie kosztu nabycia gruntu i kosztu odtworzenia części składowych.
6. Stosowanie techniki wskaźnikowej bez sprawdzenia porównywalności obiektów.
7. Liczenie zużycia obiektu jako średniej arytmetycznej zużycia elementów zamiast średniej ważonej udziałami w koszcie.
8. Powoływanie się na paragrafy uchylonego rozporządzenia z 2004 r.

Przećwicz podejście kosztowe na pytaniach z arkuszy

Blok wycena - podejścia do wyceny zawiera komplet pytań o metody, techniki i zużycie, wraz z oficjalnym kluczem i podstawą prawną. Rachunki na zużycie i koszty jednostkowe warto uzupełnić o blok budownictwo, z którego pochodzą pytania o kosztorysy i trwałość elementów, oraz o blok wycena - cele wyceny, gdzie wraca temat wartości odtworzeniowej. Pełna lista bloków znajduje się w testach, plan przygotowań opisuje strona nauka, a zasady postępowania kwalifikacyjnego - strona egzamin.

Przypomnienie o punktacji: w części pisemnej masz 90 pytań w 90 minut, punkt przyznaje się wyłącznie za wskazanie wszystkich poprawnych odpowiedzi, a do zaliczenia potrzeba 65 punktów. Pytania z podejścia kosztowego są w większości wielokrotnego wyboru, więc częściowa wiedza nie wystarczy. Jak systematycznie zamykać takie luki, opisuje artykuł jak uczyć się do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego.