Podejście mieszane - metoda pozostałościowa, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych

Podejście mieszane jest jedynym podejściem, którego nie wybiera się dlatego, że jest najlepsze. Stosuje się je wtedy, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego ani dochodowego, a mimo to trzeba określić wartość rynkową nieruchomości. Tak stanowi art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 399). Sama nazwa bierze się z art. 152 ust. 2 tej ustawy: wyceny dokonuje się przy zastosowaniu podejść porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Trzy metody podejścia mieszanego wylicza § 16 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832): metoda pozostałościowa, metoda kosztów likwidacji albo metoda wskaźników szacunkowych gruntów. Szczegóły każdej z nich mieszczą się w § 17-24 tego rozporządzenia i to jest cały materiał, z którego układane są pytania egzaminacyjne z tego bloku.

Uwaga na starsze opracowania. Rozporządzenie z 2023 r. weszło w życie 9 września 2023 r. i uchyliło rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Merytorycznie podejście mieszane zmieniło się nieznacznie, ale numeracja paragrafów jest zupełnie inna, a w metodzie wskaźników szacunkowych zmieniła się też konstrukcja samego wskaźnika dla gruntów rolnych. Powoływanie się na uchylony akt jest błędem, który w części ustnej kosztuje punkty.

Miejsce podejścia mieszanego w systemie podejść

Podejście mieszane prowadzi do wartości rynkowej. To jest pierwsza rzecz, którą trzeba zapamiętać, bo rachunek w metodzie kosztów likwidacji wygląda kosztowo i kusi do odpowiedzi "wartość odtworzeniowa". Wartość odtworzeniową określa się wyłącznie w podejściu kosztowym (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a podejście mieszane pozostaje sposobem dojścia do wartości rynkowej wtedy, gdy droga bezpośrednia jest zamknięta.

Druga rzecz to charakter pomocniczy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nie jest to więc wybór dowolny. Jeżeli rynek dostarcza cen nieruchomości podobnych, właściwe jest podejście porównawcze, a jeżeli nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód - podejście dochodowe. Dopiero brak takich możliwości otwiera drogę do podejścia mieszanego.

Trzecia rzecz to nazwa. Podejście mieszane zawiera elementy podejść poprzednich, czyli w praktyce łączy w jednym rachunku wynik uzyskany porównawczo lub dochodowo z wynikiem uzyskanym kosztowo. W metodzie pozostałościowej wartość nieruchomości po wykonaniu robót określa się zwykle porównawczo albo dochodowo, a koszty tych robót - technikami właściwymi dla podejścia kosztowego. To mieszanie elementów jest istotą podejścia, a nie jego wadą.

Metoda pozostałościowa

Kiedy się ją stosuje

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu, remoncie obiektu budowlanego lub inne działania wpływające na jej stan techniczno-użytkowy (§ 17 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Katalog robót odpowiada nazewnictwu prawa budowlanego, a egzaminatorzy lubią sprawdzać, czy kandydat pamięta o "innych działaniach wpływających na stan techniczno-użytkowy" - to one otwierają metodę na sytuacje wykraczające poza klasyczną budowę.

Jak się liczy

Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót lub działań oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót lub działań, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych (§ 17 ust. 2). Zapisując to w jednej linii:

wartość nieruchomości = wartość po wykonaniu robót minus przeciętne koszty robót z uwzględnieniem zysku inwestora

Dwa słowa w tym przepisie decydują o poprawności rachunku. "Przeciętnych" oznacza koszty rynkowe, a nie koszty faktycznie poniesione albo zakontraktowane przez konkretnego inwestora. "Uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych" oznacza zysk rynkowy, a nie zysk oczekiwany przez zleceniodawcę wyceny. Metoda pozostałościowa prowadzi do wartości rynkowej, więc wszystkie jej składniki muszą być rynkowe.

Warunki dopuszczalności

Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione trzy warunki wskazane w § 18 ust. 1 rozporządzenia:

1. istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,
2. znany jest rodzaj i zakres robót, a także innych działań, o których mowa w § 17 ust. 1,
3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Słowo "łącznie" jest w pytaniach testowych kluczowe. Spełnienie dwóch warunków z trzech nie wystarcza, a odpowiedź sugerująca, że metodę wybiera się według swobodnego uznania rzeczoznawcy majątkowego, jest zawsze błędna. Dodatkowo zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 18 ust. 2). Uzasadnienie jest elementem obowiązkowym, a jego brak stanowi wadę operatu szacunkowego.

Pułapki rachunkowe

Najczęstszy błąd w zadaniach liczbowych to odwrócenie kierunku działania: kandydat odejmuje koszty od wartości nieruchomości w stanie przed robotami zamiast po ich wykonaniu. Punktem wyjścia jest zawsze wartość docelowa, czyli stan po zakończeniu inwestycji.

Drugi błąd to podwójne ujęcie zysku inwestora, raz jako pozycja kosztowa, drugi raz jako osobne pomniejszenie wyniku. Przepis mówi o kosztach robót ujmowanych z uwzględnieniem zysku, czyli o jednym pomniejszeniu.

Trzecia pułapka dotyczy znaku wyniku. Jeżeli przeciętne koszty robót wraz z zyskiem inwestora przewyższają wartość nieruchomości po ich wykonaniu, rachunek daje liczbę ujemną. Arkusze egzaminacyjne przyjmują, że wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną, a jest to sytuacja typowa właśnie dla metody pozostałościowej przy nierentownych inwestycjach.

Czwarta pułapka to czas. Jeżeli roboty rozkładają się na dłuższy okres, elementy rachunku pochodzą z różnych momentów i trzeba je sprowadzić do daty wyceny narzędziami podejścia dochodowego. Sumowanie wartości nominalnych z różnych lat jest błędem metodycznym.

Metoda kosztów likwidacji

Przesłanka zastosowania

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji (§ 19 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Chodzi więc o sytuację odwrotną niż w metodzie pozostałościowej: budynki i budowle nie podnoszą wartości nieruchomości, lecz stanowią obciążenie, bo trzeba je usunąć. Typowy przypadek to nieruchomość zabudowana obiektami przeznaczonymi do rozbiórki, gdzie nabywca kupuje w istocie sam grunt.

Wzór

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 26 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu oraz powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po likwidacji (§ 19 ust. 1). Ponieważ w § 26 ust. 1 rozporządzenia za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu, rachunek wygląda tak:

wartość nieruchomości = wartość rynkowa gruntu minus koszty likwidacji części składowych plus wartość materiałów pozostałych po likwidacji

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 25, czyli techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (§ 19 ust. 2). Są to techniki podejścia kosztowego i to kolejny przykład mieszania elementów podejść w jednym rachunku. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 19 ust. 4).

Przykład liczbowy

Wartość gruntu określono na 20 000 zł. Koszty rozbiórki stanowią 25 procent wartości gruntu, a wartość materiałów porozbiórkowych, z uwzględnieniem ich zużycia i stopnia odzysku, wynosi 5 000 zł. Rachunek: 20 000 zł minus 5 000 zł kosztów rozbiórki plus 5 000 zł wartości materiałów daje 20 000 zł.

Wynik równy wartości gruntu bywa mylący, ale to tylko efekt liczb przyjętych w zadaniu. Dwa najczęstsze błędy w tego typu obliczeniach to pominięcie wartości materiałów pozostałych po likwidacji oraz dodanie kosztów rozbiórki zamiast ich odjęcia. Trzeba też pamiętać, że wartość otrzymana tą metodą jest wartością rynkową, mimo kosztowego charakteru składników rachunku.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

Kiedy się ją stosuje

Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych i leśnych, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 20 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Obie przesłanki muszą wystąpić razem: rodzaj nieruchomości oraz brak transakcji. Jeżeli rynek gruntów rolnych w okolicy działa, właściwe jest podejście porównawcze, a nie mieszane. Zastosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów do określenia wartości nieruchomości rolnych lub leśnych wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 23 ust. 4).

Grunty rolne

W odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza dziesięciokrotność aktualnego na dzień wyceny średniego plonu ziarna żyta z 1 hektara, wyrażonego w decytonach, podawanego dla kraju przez Główny Urząd Statystyczny (§ 21 ust. 1). Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego (§ 21 ust. 3). Wzór z § 21 ust. 2 ma postać:

WR = Wsz x C x [suma po klasach (Pi x Wkbo) x (1 + suma Ki)]

gdzie WR to wartość nieruchomości rolnej, Wsz - wskaźnik szacunkowy gruntu, C - cena 1 decytony ziarna żyta, Pi - powierzchnia właściwej klasy bonitacyjnej użytku rolnego w hektarach, Wkbo - współczynnik korekcyjny, Ki - współczynniki korygujące.

Tu kryje się różnica wobec starszych podręczników. W rozporządzeniu z 2023 r. wskaźnik szacunkowy dla gruntów rolnych jest jedną liczbą krajową, a zróżnicowanie ze względu na klasę bonitacyjną i okręg podatkowy przeniesiono do współczynnika korekcyjnego Wkbo, którego tabele zawiera załącznik nr 1 do rozporządzenia (§ 23 ust. 2). Klasy bonitacyjne użytków rolnych przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości (§ 23 ust. 1), a okręg podatkowy - według przepisów o podatku rolnym (§ 23 ust. 3).

Grunty leśne

W odniesieniu do nieruchomości leśnych wskaźnik szacunkowy gruntu określa się w zależności od wieku rębności, głównego gatunku lasotwórczego na danym siedlisku i klasy bonitacyjnej drzewostanu, w metrach sześciennych drewna (§ 22 ust. 1). Wzór z § 22 ust. 2:

WL = CL x [suma po wyłączeniach (WBGi x Pi) x (1 + suma Ki)]

gdzie WL to wartość nieruchomości leśnej, CL - cena 1 metra sześciennego drewna, WBGi - wskaźnik szacunkowy gruntu, Pi - powierzchnia w hektarach gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej oraz wieku rębności, czyli powierzchnia wyłączenia taksacyjnego, Ki - współczynniki korygujące.

Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich, jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna (§ 22 ust. 3). Gatunki lasotwórcze, klasę bonitacyjną drzewostanu i wiek rębności ustala się na podstawie danych z planów urządzenia lasu, uproszczonych planów urządzenia lasu albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu (§ 22 ust. 4). Wskaźniki szacunkowe gruntów dla nieruchomości leśnych zawiera załącznik nr 1 do rozporządzenia.

Współczynniki korygujące

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się współczynniki korygujące dla cech wymienionych w § 24 ust. 1. Dla nieruchomości rolnych są to dogodność dojazdu, kultura rolna, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę, trudność uprawy oraz struktura przestrzenna użytków gruntowych. Dla nieruchomości leśnych katalog jest dłuższy i obejmuje między innymi stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do głównych dróg, dogodność dojazdu, walory rekreacyjne oraz strefę zagrożenia pożarowego terenów leśnych. Współczynniki te ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku (§ 24 ust. 2), a nie odczytuje z gotowej tabeli - i tego dotyczy sporo dystraktorów w arkuszach.

Pozostałe zagadnienia wyceny gruntów rolnych i leśnych, w tym wycena upraw, drzewostanów i stawów rybnych, są tematem osobnego artykułu o wycenie nieruchomości rolnych i leśnych, a pytania z tego zakresu znajdziesz w bloku rolne i leśne.

Przećwicz podejście mieszane na pytaniach z arkuszy

Blok podejścia mieszanego jest wdzięczny egzaminacyjnie, bo materiał zamyka się w kilku paragrafach, a pytania powtarzają się w kolejnych sesjach w niemal identycznej formie. Najskuteczniejsza kolejność pracy to przeczytanie § 16-24 rozporządzenia w oryginale, potem seria pytań, a na końcu powrót do przepisu przy każdym pytaniu, które sprawiło trudność.

• W podejściu mieszanym stosuje się metodę - katalog trzech metod z § 16.
• Metodę pozostałościową do określenia wartości rynkowej można zastosować, jeżeli - przesłanki z § 17 i § 18.
• Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą pozostałościową stosuje się następujące zasady - kierunek działania i zysk inwestora.
• Przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę kosztów likwidacji - zadanie liczbowe na § 19.
• Wartość nieruchomości określona przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji jest wartością - klasyczna pułapka o rodzaju wartości.
• Metodę wskaźników szacunkowych gruntu w przypadku braku transakcji rynkowych stosuje się - przesłanki z § 20.

Cały blok pytań o podejścia do wyceny znajdziesz w dziale wycena - podejścia do wyceny, zestawienie wszystkich działów w testach, a plan powtórek w sekcji nauka. Warto przerobić ten materiał w warunkach zbliżonych do egzaminacyjnych: część pisemna to 90 pytań w 90 minut, punkt przyznaje się wyłącznie za wskazanie wszystkich poprawnych odpowiedzi, a do zdania potrzeba 65 punktów. Symulację całego arkusza uruchomisz w trybie egzamin.