Metodę wskaźników szacunkowych gruntu w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się do określenia wartości nieruchomości:
- a) przeznaczonych na cele rolne; odpowiedź prawidłowa
- b) przeznaczonych na cele leśne, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego; odpowiedź prawidłowa
- c) zakrzewionych i zadrzewionych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego.
O co pyta to pytanie
Metoda wskaźników szacunkowych gruntu jest jedną z metod stosowanych w podejściu porównawczym do określania wartości nieruchomości, gdy brak jest transakcji rynkowych. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, metoda ta znajduje zastosowanie do określonych rodzajów nieruchomości, takich jak rolne i leśne, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
przeznaczonych na cele rolne;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 21 rozporządzenia, w odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza wartość 1 ha gruntu określoną na podstawie danych z katastru nieruchomości oraz cen transakcyjnych, a w przypadku braku transakcji stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Metoda ta jest dedykowana właśnie dla nieruchomości rolnych, gdy rynek nie dostarcza wystarczających danych.
Odpowiedź b) prawidłowa
przeznaczonych na cele leśne, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ § 22 rozporządzenia stanowi, że w odniesieniu do nieruchomości leśnych wskaźnik szacunkowy gruntu określa się analogicznie jak dla rolnych, a metoda wskaźników szacunkowych gruntu stosowana jest w przypadku braku transakcji rynkowych. Dodatkowo, nieruchomości leśne położone poza strefami zainwestowania miejskiego spełniają warunek braku presji urbanizacyjnej, co uzasadnia stosowanie tej metody.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
zakrzewionych i zadrzewionych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ nieruchomości zakrzewione i zadrzewione położone w strefie zainwestowania miejskiego nie są objęte metodą wskaźników szacunkowych gruntu. Dla takich nieruchomości, ze względu na ich lokalizację, stosuje się inne metody wyceny, np. podejście porównawcze z wykorzystaniem transakcji rynkowych lub podejście dochodowe. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu jest zarezerwowana dla nieruchomości rolnych i leśnych, a nie dla zadrzewionych w strefie miejskiej.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 21, w odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza wartość 1 ha gruntu określoną na podstawie danych z katastru nieruchomości oraz cen transakcyjnych, a w przypadku braku transakcji stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntu. § 22 stanowi analogicznie dla nieruchomości leśnych. Metoda ta nie ma zastosowania do nieruchomości zakrzewionych i zadrzewionych w strefie zainwestowania miejskiego, ponieważ dla nich przewidziano inne podejścia wyceny.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 21, § 22, § 24
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie państwowym zagadnienie to pojawia się często w kontekście rozróżnienia, dla jakich nieruchomości stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Bywa mylone z nieruchomościami zadrzewionymi i zakrzewionymi, które nie są objęte tą metodą. Warto zapamiętać, że metoda ta dotyczy wyłącznie nieruchomości rolnych i leśnych, a dodatkowo dla leśnych wymagane jest położenie poza strefami zainwestowania miejskiego.
Zapamiętaj
- Metoda wskaźników szacunkowych gruntu stosowana jest tylko do nieruchomości rolnych i leśnych.
- Dla nieruchomości leśnych konieczne jest położenie poza strefami zainwestowania miejskiego.
- Nieruchomości zakrzewione i zadrzewione w strefie miejskiej wycenia się innymi metodami.
- Brak transakcji rynkowych jest warunkiem zastosowania tej metody.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 6 razy: 29 czerwca 2017, 21 września 2017, 27 maja 2021, 24 czerwca 2021, 24 marca 2022 i 28 kwietnia 2022 r.