Koszt kapitału obcego (długu) jest najczęściej niższy od kosztu kapitału własnego, gdyż:
- a) koszt długu (odsetki) pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym; odpowiedź prawidłowa
- b) wierzyciele nie wymagają premii za ryzyko inwestowania; odpowiedź prawidłowa
- c) większe ryzyko inwestowania ponosi inwestor. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy relacji między kosztem kapitału obcego a kosztem kapitału własnego w kontekście wyceny nieruchomości metodą dochodową. Zrozumienie tej zależności jest kluczowe dla prawidłowego określania stóp dyskontowych i kapitalizacji.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
koszt długu (odsetki) pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym;
Odsetki od długu stanowią koszt uzyskania przychodu, co zmniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym. Dzięki temu efektywny koszt długu jest niższy niż nominalne oprocentowanie. Ta tarcza podatkowa jest istotnym czynnikiem obniżającym koszt kapitału obcego w porównaniu z kapitałem własnym, którego koszt (dywidendy) nie jest kosztem uzyskania przychodu.
Odpowiedź b) prawidłowa
wierzyciele nie wymagają premii za ryzyko inwestowania;
Wierzyciele, udzielając finansowania, mają pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń w przypadku upadłości lub likwidacji, co zmniejsza ich ryzyko. W związku z tym nie wymagają tak wysokiej premii za ryzyko jak akcjonariusze, którzy ponoszą ryzyko rezydualne. To sprawia, że koszt długu jest niższy.
Odpowiedź c) prawidłowa
większe ryzyko inwestowania ponosi inwestor.
Inwestor (akcjonariusz) ponosi większe ryzyko, ponieważ jego kapitał jest zwracany dopiero po zaspokojeniu wierzycieli. W zamian za to ryzyko oczekuje wyższej stopy zwrotu, co podnosi koszt kapitału własnego. Zatem większe ryzyko inwestora uzasadnia wyższy koszt kapitału własnego w porównaniu z długiem.
Podstawa prawna
Podstawę prawną dla metod wyceny, w tym podejścia dochodowego, stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 10 tego rozporządzenia, w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków, a przy określaniu stopy dyskontowej uwzględnia się między innymi koszt kapitału własnego i obcego. Przepis ten nie reguluje bezpośrednio relacji między tymi kosztami, ale wskazuje na konieczność ich uwzględnienia przy wycenie. W praktyce rzeczoznawcy korzystają z modeli finansowych, takich jak WACC, które opierają się na omawianych zależnościach.
Przepis: ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 15 ust. 1; ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22 ust. 1
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie wraca na egzaminie w kontekście pytań o czynniki wpływające na stopy dyskontowe i kapitalizacji. Często mylone jest z pojęciem ryzyka systemowego i specyficznego, a także z wpływem inflacji na stopy. Należy pamiętać, że koszt długu jest niższy ze względu na tarczę podatkową, pierwszeństwo w zaspokojeniu i mniejsze ryzyko wierzycieli.
Zapamiętaj
- Koszt długu jest niższy od kosztu kapitału własnego z trzech powodów: tarcza podatkowa, pierwszeństwo w zaspokojeniu, mniejsze ryzyko wierzycieli.
- Odsetki od długu pomniejszają podstawę opodatkowania, co obniża efektywny koszt długu.
- Wierzyciele mają pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń, więc nie wymagają wysokiej premii za ryzyko.
- Akcjonariusze ponoszą większe ryzyko, dlatego oczekują wyższej stopy zwrotu, co podnosi koszt kapitału własnego.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 30 sierpnia 2018, 26 października 2023, 15 października 2025 i 17 czerwca 2026 r.