Część ustna egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego - przebieg, punktacja i przygotowanie

Część ustna egzaminu sprawdza przygotowanie praktyczne kandydata. Trwa tyle, ile potrzeba na omówienie 2 procedur wyceny nieruchomości i odpowiedź na 6 pytań zespołu kwalifikacyjnego. Za każdy z tych 8 elementów można dostać od 0 do 3 punktów, czyli maksymalnie 24 punkty, a do zaliczenia potrzeba co najmniej 14. Tryb egzaminu wybiera sam kandydat już we wniosku o nadanie uprawnień, a wybór ten przesądza o tym, czy do wniosku trzeba dołączyć 6 samodzielnie sporządzonych projektów operatów szacunkowych.

Stan prawny: rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 88), zmienione rozporządzeniem Ministra Finansów i Gospodarki z 12 lutego 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 201, obowiązuje od 10 marca 2026 r.), oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399). Nowelizacja z 2026 r. nie zmieniła przepisów o przebiegu i ocenie części ustnej. Zmieniła natomiast listę załączników do wniosku: uchylono wymóg dołączania 2 fotografii przez kandydatów z obywatelstwem polskim.

Przebieg całego postępowania kwalifikacyjnego, terminy sesji i wysokość opłat opisujemy osobno w przewodniku egzamin na rzeczoznawcę majątkowego. Ten tekst dotyczy wyłącznie części ustnej.

Dwa tryby części ustnej i kto do którego trafia

Zgodnie z § 30 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości kandydat, zgodnie z dokonanym wyborem trybu, albo omawia procedury wyceny zastosowane w 2 projektach operatów szacunkowych wybranych przez zespół kwalifikacyjny spośród 6 dołączonych do wniosku, albo omawia 2 wylosowane procedury wyceny nieruchomości, o których mowa w § 4 ust. 1 pkt 2, z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości i celu wyceny.

Tryb wskazuje się we wniosku o nadanie uprawnień zawodowych (§ 22 ust. 2). Ta sama zasada dotyczy wniosku o ponowne przystąpienie do egzaminu (§ 35 ust. 1) oraz wniosku o ponowne przystąpienie do samej części ustnej (§ 36 ust. 1). Oznacza to, że przy dogrywce można tryb zmienić, ale trzeba to zrobić świadomie w formularzu, a nie w dniu egzaminu.

Tryb z projektami operatów szacunkowych

Kandydat dołącza do wniosku 6 samodzielnie sporządzonych projektów operatów szacunkowych (§ 22 ust. 3 pkt 7). Zespół kwalifikacyjny wybiera z nich 2 i to je kandydat omawia. Nie wiadomo z góry, które to będą, więc każdy z 6 projektów musi być gotowy do obrony.

Zaleta: materiał jest własny, znany i przygotowany wcześniej. Kandydat zna każdą transakcję z tabeli porównawczej i każdy zapis w klauzulach, bo sam je pisał. Wada: zespół pyta o konkretne rozstrzygnięcia z tego dokumentu i każdy błąd popełniony pół roku wcześniej wraca podczas egzaminu.

Tryb z wylosowanymi procedurami

Kandydat losuje 2 procedury wyceny spośród rodzajów nieruchomości wymienionych w § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Nie dołącza do wniosku projektów operatów, więc etap wstępny jest krótszy formalnie, ale cały ciężar przenosi się na umiejętność uporządkowanego wyłożenia procedury bez oparcia o własny dokument.

Zaleta: brak ryzyka, że komisja znajdzie błąd we własnym operacie. Wada: trzeba mieć opanowanych wszystkich 8 typów procedur, bo losowanie obejmuje pełną pulę.

Kiedy tryb jest narzucony przepisem

Wyboru nie ma kandydat, o którym mowa w art. 177 ust. 2b pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli osoba zwolniona z praktyki zawodowej ze względu na udokumentowane dwuletnie doświadczenie zawodowe. Zgodnie z § 30 ust. 1a rozporządzenia jej część ustna odbywa się w trybie określonym w ust. 1 pkt 2, czyli z wylosowanymi procedurami. Jest to logiczne: skoro nie było praktyki, nie ma też dziennika ani projektów operatów powstałych pod okiem prowadzącego. Zasady samej praktyki i powstających w jej trakcie operatów opisujemy w tekście o praktyce zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Co dokładnie obejmuje omówienie procedury wyceny

To jest najważniejszy przepis dla kandydata i jednocześnie najczęściej pomijany. § 30 ust. 1b rozporządzenia wylicza 13 elementów, które trzeba przedstawić, omawiając procedurę wyceny. Ta lista jest w praktyce gotową checklistą wypowiedzi:

1. przedmiot i zakres wyceny,
2. cel wyceny,
3. podstawy prawne wyceny wraz z uzasadnieniem ich wykorzystania,
4. daty istotne dla określenia wartości nieruchomości wraz z wyjaśnieniem sposobu ich ustalenia,
5. źródła danych o nieruchomości wraz z podaniem zakresu ich wykorzystania,
6. charakterystykę nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, w szczególności opis jej stanu oraz przeznaczenie,
7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,
8. wybrane podejście, metodę i technikę szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru,
9. sposób ustalenia stopnia zużycia nieruchomości, jeżeli omawiana procedura dotyczy wartości odtworzeniowej,
10. sposób dokonania obliczeń wartości nieruchomości,
11. uzasadnienie wyniku wyceny,
12. klauzule zamieszczone w projekcie operatu szacunkowego wraz ze wskazaniem ich znaczenia,
13. załączniki dołączone do projektu operatu szacunkowego wraz ze wskazaniem ich znaczenia.

Punkt 7 jest w rozporządzeniu rozpisany najszerzej. Odpowiednio do omawianej procedury trzeba podać w szczególności: rodzaj i obszar rynku przyjętego dla potrzeb wyceny oraz okres badania cen, źródła informacji o transakcjach i zakres ich wykorzystania, sposób opisu nieruchomości podobnych, przyjętą jednostkę porównawczą, sposób uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu i aktualizacji cen transakcyjnych na datę określenia wartości, sposób ustalenia cech rynkowych oraz ich stanów, sposób ustalenia wielkości korekt, a przy podejściu dochodowym także sposób analizy czynszów rynkowych lub określania dochodu oraz stopy kapitalizacji lub stopy dyskontowej.

Praktyczny wniosek: omówienie prowadzi się w kolejności z przepisu, a nie w kolejności rozdziałów operatu. Zespół kwalifikacyjny słucha z tą listą przed sobą. Elementy pominięte to punkty stracone jeszcze przed pierwszym pytaniem. Szczegóły dotyczące budowy samego dokumentu zebraliśmy w tekście o operacie szacunkowym. Warto też zapamiętać, że do operatu dołącza się określone dokumenty, co bywa przedmiotem pytania z punktu 13 listy: sprawdź pytanie o załączniki do operatu szacunkowego.

Pytania zespołu kwalifikacyjnego

Po omówieniu procedur zespół kwalifikacyjny zadaje do każdej z 2 omówionych procedur po 3 pytania (§ 30 ust. 2). Razem 6 pytań. Przepis wyznacza też ich zakres: podstawy prawne, zastosowane podejścia, metody i techniki wyceny, źródła informacji o nieruchomościach oraz analiza rynku nieruchomości.

To zamyka pole niespodzianek. Zespół nie zapyta o rzeczy niezwiązane z omawianą procedurą, ale w tych czterech obszarach może zejść bardzo głęboko. Typowe kierunki:

• Podstawy prawne. Który przepis nakazuje określone działanie i dlaczego akurat ten. Klasyczny przykład to źródło obowiązku oględzin, który wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a nie z ustawy: zobacz pytanie o podstawę obowiązku oględzin.
• Podejścia, metody i techniki. Dlaczego to podejście, a nie inne, i co by się zmieniło przy innym wyborze. Materiał do powtórki: podejście porównawcze i podejście dochodowe.
• Źródła informacji o nieruchomościach. Skąd wzięte były dane i na jakiej podstawie kandydat miał do nich dostęp: pytanie o prawo dostępu do źródeł informacji.
• Analiza rynku. Jak wyznaczony został rynek lokalny, dlaczego taki okres badania cen, jak dobrane zostały nieruchomości podobne.

Zestawy do ćwiczenia tych obszarów znajdziesz w grupach /testy/zawod, /testy/procedury, /testy/wycena-podejscia i /testy/podstawy-prawne.

Punktacja i skąd bierze się próg 14 z 24 punktów

Zasady oceny reguluje § 31 rozporządzenia. Omówienie każdej procedury wyceny jest oceniane w czterostopniowej skali od 0 do 3 punktów (ust. 1). Każda odpowiedź na pytanie zespołu kwalifikacyjnego jest oceniana w tej samej skali (ust. 2). Część ustną uznaje się za zakończoną wynikiem pozytywnym, jeżeli kandydat uzyskał co najmniej 14 punktów z ogólnej liczby 24 punktów możliwych do uzyskania (ust. 3).

| Element oceniany | Liczba ocen | Punkty za ocenę | Maksimum | |---|---|---|---| | Omówienie procedury wyceny | 2 | 0-3 | 6 | | Odpowiedzi na pytania zespołu | 6 | 0-3 | 18 | | Razem | 8 | | 24 |

Próg 14 punktów to niecałe 60 procent maksimum, ale rozkład punktów ma znaczenie praktyczne. Trzy czwarte puli wisi na odpowiedziach, nie na samym omówieniu. Kandydat, który zrobi doskonałe omówienia obu procedur (6 punktów) i wypadnie przeciętnie na pytaniach, wciąż potrzebuje średnio po 1,34 punktu na pytanie. Odwrotnie: słabe omówienia można nadrobić pytaniami, ale tylko wtedy, gdy odpowiedzi są konkretne i poparte przepisem.

Przepisy nie przewidują progu cząstkowego dla żadnego pojedynczego elementu. Liczy się wyłącznie suma. Zero za jedną odpowiedź nie przekreśla egzaminu, o ile pozostałe 7 ocen daje razem co najmniej 14 punktów.

Wyniki i przebieg części ustnej trafiają do protokołu. Zgodnie z § 33 ust. 2 rozporządzenia wpisuje się do niego między innymi procedury i pytania zadane kandydatowi w części ustnej egzaminu oraz ocenę udzielonych odpowiedzi. Ten dokument ma znaczenie przy ewentualnym wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Jak przygotować sześć projektów operatów i czego unikać

Katalog rodzajów nieruchomości określa § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. Kandydat samodzielnie sporządza projekty operatów, w których określa wartość co najmniej 6 rodzajów różnych nieruchomości spośród 8 wymienionych w przepisie:

| Lit. | Rodzaj nieruchomości i sposób wyceny | |---|---| | a | nieruchomość lokalowa lub przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej | | b | nieruchomość zabudowana, podejście porównawcze, metoda porównywania parami | | c | nieruchomość przynosząca lub mogąca przynosić dochód, podejście dochodowe | | d | budynek lub budowla, podejście kosztowe | | e | nieruchomość gruntowa w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie lub przejęcie z mocy prawa w związku z realizacją celu publicznego | | f | nieruchomość rolna lub leśna | | g | nieruchomość gruntowa w celu naliczenia opłaty adiacenckiej lub opłaty planistycznej | | h | nieruchomość obciążona służebnością w celu ustalenia wynagrodzenia za jej ustanowienie |

Wyboru nie da się zrobić dowolnie. Zgodnie z § 4 ust. 1a rozporządzenia przy wyborze projektów należy uwzględnić konieczność zastosowania wszystkich podejść, o których mowa w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozycje a, b, c i d wprost wskazują podejścia, więc w praktyce stanowią trzon zestawu, a pozostałe 2 projekty dobiera się z pozycji od e do h. Zagadnienia z pozycji g rozwijamy w tekście o opłacie planistycznej i opłacie adiacenckiej. Przy pozycji e warto z góry przygotować odpowiedź o zakres własnych uprawnień w wycenach związanych z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości: zobacz pytanie o prawo wstępu na nieruchomość przy takiej wycenie.

Zestaw jest sprawdzany, zanim ktokolwiek zada pytanie. W trakcie etapu wstępnego zespół kwalifikacyjny sprawdza, czy projekty dotyczą nieruchomości, o których mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 (§ 23 ust. 2 rozporządzenia). Na podstawie wyników tego etapu zespół postanawia o dopuszczeniu kandydata do egzaminu albo o niedopuszczeniu. Niedopuszczenie oznacza zakończenie postępowania wynikiem negatywnym (§ 24 ust. 2).

Czego unikać:

• Dublowania rodzaju nieruchomości. Przepis mówi o 6 rodzajach różnych nieruchomości. Dwie wyceny lokali mieszkalnych to jedna pozycja z katalogu, nie dwie.
• Traktowania czterech projektów jako głównych, a dwóch jako wypełniaczy. Zespół wybiera 2 z 6 i nie ma obowiązku wybrać tych najlepszych.
• Operatów bez własnego udziału w oględzinach. Pytania o źródła danych o nieruchomości szybko ujawniają, że opis stanu powstał zza biurka.
• Kopiowania klauzul bez zrozumienia. Punkt 12 listy z § 30 ust. 1b wymaga wskazania znaczenia każdej klauzuli, a nie samego jej odczytania. Dotyczy to także klauzuli o potwierdzeniu aktualności operatu, o którą łatwo się potknąć: sprawdź pytanie o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.
• Nieaktualnych podstaw prawnych. Projekt sprzed roku może powoływać przepisy w brzmieniu, które już nie obowiązuje. Przed egzaminem trzeba przejść przez wszystkie podstawy prawne w każdym z 6 projektów.

Jak ćwiczyć część ustną

Omówienie procedury to wypowiedź ustna o określonej strukturze, więc trenuje się ją inaczej niż test. Trzy elementy przygotowania, które dają najwięcej:

1. Przejście listy z § 30 ust. 1b na głos, dla każdego z 6 projektów albo dla każdego z 8 rodzajów procedur w trybie z losowaniem. Z zegarkiem i bez zaglądania do dokumentu.
2. Przygotowanie po 3 własne pytania do każdej procedury w czterech obszarach z § 30 ust. 2. Jeżeli sam kandydat potrafi ułożyć trudne pytanie do swojego operatu, zespół nie zaskoczy go tym samym.
3. Powtórka bloku proceduralno-zawodowego na pytaniach z arkuszy. Ta sama warstwa wiedzy obsługuje pytania o podstawy prawne w części ustnej. W bazie serwisu grupa zawod liczy 107 pytań, a łącznie dostępnych jest 2451 pytań z arkuszy z oficjalnymi kluczami odpowiedzi. Tryb nauki pozwala rozwiązywać je z wyjaśnieniem i podstawą prawną, a tryb egzaminu odtwarza warunki testu. Pełna lista grup tematycznych jest na stronie testów.

Metodykę powtórek i układanie planu nauki opisujemy w osobnym poradniku: jak uczyć się do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego.

Co się dzieje po wyniku negatywnym

Zakończenie części ustnej wynikiem negatywnym oznacza, że całe postępowanie kwalifikacyjne kończy się wynikiem negatywnym (§ 32 ust. 2 rozporządzenia), a minister wydaje decyzję odmawiającą nadania uprawnień zawodowych (§ 34 ust. 3).

Nie trzeba jednak powtarzać całości. Kandydat, który zakończył część ustną wynikiem negatywnym lub do niej nie przystąpił, może złożyć wniosek o ponowne przystąpienie do samej części ustnej egzaminu (§ 32 ust. 3). Wniosek składa się do ministra nie później niż na 40 dni przed wybranym terminem egzaminu. Zaliczony etap wstępny i zaliczona część pisemna zostają w mocy: we wniosku wskazuje się ich daty (§ 36 ust. 1). Do wniosku dołącza się oświadczenie o pełnej zdolności do czynności prawnych, oświadczenie o niekaraniu oraz dowód wniesienia opłaty w wysokości określonej dla części ustnej egzaminu (§ 36 ust. 2). Nie wnosi się więc ponownie opłaty za etap wstępny ani za część pisemną.

Dwie sytuacje warto rozróżnić. Niestawienie się w wyznaczonym terminie na część pisemną lub ustną powoduje umorzenie postępowania kwalifikacyjnego (§ 37). Wynik negatywny to co innego niż nieobecność, choć w obu przypadkach droga powrotna prowadzi przez wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej.

Od decyzji odmawiającej przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z § 38 rozporządzenia minister przekazuje wtedy sprawę Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, a postępowanie polega na ponownej ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego przez inny zespół kwalifikacyjny. Nie jest to powtórka egzaminu, tylko ponowna ocena dokumentacji, w tym protokołu z zapisanymi pytaniami i ocenami. Dlatego warto po egzaminie zapoznać się z treścią protokołu.