Wyboru metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę m.in.:
- a) cel wyceny; odpowiedź prawidłowa
- b) wskazania zleceniodawcy;
- c) dane o rynku nieruchomości. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Wybór metody wyceny nieruchomości jest kluczową decyzją rzeczoznawcy majątkowego, która determinuje poprawność i wiarygodność operatu szacunkowego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rzeczoznawca dokonuje tego wyboru samodzielnie, kierując się przede wszystkim celem wyceny oraz dostępnymi danymi rynkowymi. Pytanie egzaminacyjne sprawdza znajomość tych kryteriów, odróżniając je od niewiążących sugestii zleceniodawcy.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
cel wyceny;
Cel wyceny jest fundamentalnym czynnikiem determinującym wybór metody, ponieważ różne cele (np. sprzedaż, zabezpieczenie kredytu, ustalenie odszkodowania) wymagają zastosowania odpowiedniego podejścia i metody. Rzeczoznawca musi dostosować metodykę do celu, aby wynik wyceny był adekwatny do zamierzonego wykorzystania. Przepisy wprost wskazują, że wybór metody zależy od celu wyceny, co czyni tę odpowiedź prawidłową.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
wskazania zleceniodawcy;
Wskazania zleceniodawcy nie są wiążące dla rzeczoznawcy, który ponosi odpowiedzialność za prawidłowość wyceny. Rzeczoznawca powinien uwzględnić oczekiwania zleceniodawcy tylko w zakresie, w jakim są one zgodne z przepisami i standardami zawodowymi. Zleceniodawca nie może narzucić metody, która byłaby nieodpowiednia do celu wyceny lub danych rynkowych. Zatem ta odpowiedź jest błędna, gdyż sugeruje, że wskazania zleceniodawcy są jednym z kryteriów wyboru.
Odpowiedź c) prawidłowa
dane o rynku nieruchomości.
Dane o rynku nieruchomości są niezbędne do zastosowania podejścia porównawczego i dochodowego, a ich dostępność i jakość wpływają na wybór metody. Rzeczoznawca musi przeanalizować rynek, aby stwierdzić, czy istnieją wystarczające dane do zastosowania danej metody. Zgodnie z przepisami, analiza rynku poprzedza określenie wartości, a wybór metody zależy od rodzaju i ilości dostępnych danych. Dlatego ta odpowiedź jest prawidłowa.
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, biorąc pod uwagę w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Przepis ten nie wymienia wskazań zleceniodawcy jako kryterium wyboru, co potwierdza, że są one niewiążące. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) w § 3 stanowi, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie rodzaju i cech nieruchomości podobnych, co podkreśla znaczenie danych rynkowych. Wyjątkiem są przypadki, gdy przepisy szczególne nakazują zastosowanie określonego podejścia, np. przy wycenie dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, gdzie stosuje się podejście porównawcze, jeśli istnieją dane rynkowe.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 154 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 3
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie wraca na egzaminie w formie pytań o czynniki wyboru metody, często z odpowiedziami sugerującymi wpływ zleceniodawcy lub subiektywne preferencje rzeczoznawcy. Kandydaci mylą wskazania zleceniodawcy z celem wyceny, który jest obiektywnym kryterium. Pojawia się też wariant dotyczący analizy rynku jako obowiązkowego etapu wyceny, co bywa łączone z wyborem metody.
Zapamiętaj
- Wybór metody wyceny należy do rzeczoznawcy, a nie zleceniodawcy.
- Cel wyceny i dane rynkowe są kluczowymi kryteriami wyboru metody.
- Wskazania zleceniodawcy nie mogą naruszać przepisów i standardów.
- Analiza rynku jest obowiązkowa przed określeniem wartości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 16 czerwca 2016, 10 maja 2018, 26 października 2023, 14 maja 2025 i 17 czerwca 2026 r.