Wartość budynku rolniczego w stanie nowym wynosi 200 000 zł. Jego zużycie wynosi 20%. Suma ubezpieczenia tego budynku może odpowiadać wartości wynoszącej:
- a) 160 000 zł; odpowiedź prawidłowa
- b) 200 000 zł;
- c) 180 000 zł.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy ustalenia sumy ubezpieczenia budynku rolniczego w kontekście jego wartości i zużycia. Zgodnie z przepisami, suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości odtworzeniowej, która uwzględnia stopień zużycia. W tym przypadku klucz wskazuje, że poprawna jest wartość po uwzględnieniu zużycia, czyli 160 000 zł.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
160 000 zł;
Suma ubezpieczenia budynku powinna odpowiadać jego wartości odtworzeniowej, czyli kosztowi odtworzenia z uwzględnieniem zużycia. Wartość nowego budynku wynosi 200 000 zł, a zużycie 20%, więc wartość po zużyciu to 200 000 zł * (1 - 0,20) = 160 000 zł. Taka suma ubezpieczenia zapewnia odtworzenie budynku w stanie odpowiadającym jego faktycznemu stanowi technicznemu. Jest to zgodne z zasadą, że ubezpieczenie nie może prowadzić do wzbogacenia, a jedynie do przywrócenia stanu sprzed szkody.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
200 000 zł;
Odpowiedź 200 000 zł odpowiada wartości nowego budynku bez uwzględnienia zużycia. Taka suma ubezpieczenia byłaby zawyżona, ponieważ w razie szkody ubezpieczyciel wypłaciłby odszkodowanie przewyższające rzeczywistą wartość budynku. W praktyce mogłoby to prowadzić do tzw. nadubezpieczenia, które jest niepożądane. Suma ubezpieczenia powinna odzwierciedlać wartość w stanie, w jakim budynek się znajduje, a nie wartość nowego obiektu.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
180 000 zł.
Odpowiedź 180 000 zł jest błędna, ponieważ stanowi wartość po zużyciu 10% (200 000 zł * 0,90), a nie 20%. Prawdopodobnie wynika z błędnego obliczenia lub nieporozumienia dotyczącego sposobu uwzględnienia zużycia. Prawidłowe obliczenie to 200 000 zł * 0,80 = 160 000 zł. Wartość 180 000 zł nie odpowiada żadnej logicznej interpretacji zużycia w tym zadaniu.
Podstawa prawna
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), w § 27 określono, że przy metodzie kosztów odtworzenia uwzględnia się zużycie części składowych gruntu. W szczególności, wartość odtworzeniowa nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przepis ten stanowi podstawę do ustalenia sumy ubezpieczenia jako wartości odtworzeniowej pomniejszonej o zużycie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa ubezpieczenia przewiduje inne zasady, ale w standardowych warunkach suma ubezpieczenia nie powinna przekraczać wartości odtworzeniowej netto.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie często pojawia się w kontekście wyceny nieruchomości metodą kosztową oraz w pytaniach o sumę ubezpieczenia. Kandydaci często mylą wartość odtworzeniową z wartością rynkową lub nie uwzględniają zużycia. Warto zapamiętać, że suma ubezpieczenia to wartość odtworzeniowa pomniejszona o zużycie, a nie wartość nowego obiektu.
Zapamiętaj
- Suma ubezpieczenia odpowiada wartości odtworzeniowej netto, czyli po uwzględnieniu zużycia.
- Zużycie oblicza się jako procent wartości nowej, a następnie odejmuje od wartości początkowej.
- Wartość nowego budynku to koszt odtworzenia bez zużycia, który nie jest podstawą do ustalenia sumy ubezpieczenia.
- Nadubezpieczenie jest niepożądane, ponieważ prowadzi do wypłaty odszkodowania wyższego niż rzeczywista szkoda.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 25 maja 2017, 3 sierpnia 2017, 24 października 2019, 5 grudnia 2019 i 22 kwietnia 2021 r.