Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową nieruchomości:
- a) uwzględnia przeznaczenie nieruchomości; odpowiedź prawidłowa
- b) w niektórych przypadkach uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości; odpowiedź prawidłowa
- c) uwzględnia stan nieruchomości. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Określanie wartości rynkowej nieruchomości wymaga uwzględnienia wielu czynników, które wpływają na jej cenę. Zgodnie z przepisami, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę m.in. przeznaczenie nieruchomości, jej stan oraz - w określonych przypadkach - faktyczny sposób użytkowania. Pytanie to weryfikuje znajomość tych obowiązkowych elementów wyceny.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
uwzględnia przeznaczenie nieruchomości;
Przeznaczenie nieruchomości jest kluczowym czynnikiem wpływającym na jej wartość rynkową, ponieważ determinuje potencjalne możliwości zagospodarowania i dochody. Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, analiza rynku obejmuje m.in. przeznaczenie nieruchomości. Ponadto w podejściu porównawczym uwzględnia się cechy rynkowe, w tym przeznaczenie, które różnicują ceny transakcyjne.
Odpowiedź b) prawidłowa
w niektórych przypadkach uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości;
Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jest uwzględniany w wycenie, ale tylko w niektórych przypadkach, np. gdy odbiega od przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego i ma wpływ na wartość. Zgodnie z § 33 rozporządzenia, przy określaniu wartości uwzględnia się istniejące umowy najmu, dzierżawy itp., które odzwierciedlają faktyczne użytkowanie. Nie zawsze jednak faktyczny sposób użytkowania jest tożsamy z wartością rynkową - decydujące jest przeznaczenie.
Odpowiedź c) prawidłowa
uwzględnia stan nieruchomości.
Stan nieruchomości jest podstawowym elementem wyceny, ponieważ wpływa na jej użyteczność i atrakcyjność rynkową. Zgodnie z § 79 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się m.in. stan nieruchomości, w tym jej cechy fizyczne, techniczne i funkcjonalne. Stan nieruchomości jest jedną z cech rynkowych uwzględnianych w podejściu porównawczym (§ 6).
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 3 ust. 1, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. § 6 stanowi, że cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny - zalicza się do nich m.in. stan i przeznaczenie. § 33 nakazuje uwzględnienie istniejących umów najmu, dzierżawy itp., co odzwierciedla faktyczny sposób użytkowania. Przepisy te nie zawierają wyjątków, ale faktyczny sposób użytkowania uwzględnia się tylko wtedy, gdy ma wpływ na wartość rynkową.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 3
Jak to wraca na egzaminie
To pytanie często pojawia się w kontekście definicji wartości rynkowej i elementów, które należy uwzględnić. Bywa mylone z podejściem do wyceny - np. niektórzy uważają, że faktyczny sposób użytkowania zawsze jest decydujący, podczas gdy kluczowe jest przeznaczenie. Warianty pytania mogą dotyczyć różnic między wartością rynkową a odtworzeniową lub wpływu obciążeń na wartość.
Zapamiętaj
- Przeznaczenie nieruchomości jest zawsze uwzględniane przy określaniu wartości rynkowej.
- Faktyczny sposób użytkowania uwzględnia się tylko w niektórych przypadkach, gdy ma wpływ na wartość.
- Stan nieruchomości jest obowiązkowym elementem wyceny.
- Podstawą prawną jest rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 30 listopada 2023, 25 czerwca 2024 i 22 kwietnia 2026 r.