Potencjalny dochód brutto, pomniejszony o straty wynikające z pustostanów i zaległości czynszowych, to:
- a) efektywny dochód brytto; odpowiedź prawidłowa
- b) dochód operacyjny netto powiększony o wydatki operacyjne; odpowiedź prawidłowa
- c) dochód netto z nieruchomości przed odliczeniem podatku.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy definicji potencjalnego dochodu brutto oraz jego przekształceń w podejściu dochodowym wyceny nieruchomości. W metodzie inwestycyjnej kluczowe jest rozróżnienie między dochodem potencjalnym a efektywnym, a także zrozumienie, jakie składniki wchodzą w skład dochodu operacyjnego netto. Poprawne odpowiedzi wskazują na zależności między tymi kategoriami dochodów.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
efektywny dochód brytto;
Potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych to efektywny dochód brutto. Jest to standardowa definicja stosowana w wycenie nieruchomości dochodowych. Efektywny dochód brutto odzwierciedla rzeczywiste przychody, jakie nieruchomość może generować po uwzględnieniu typowych strat.
Odpowiedź b) prawidłowa
dochód operacyjny netto powiększony o wydatki operacyjne;
Dochód operacyjny netto (NOI) powiększony o wydatki operacyjne daje efektywny dochód brutto. Ponieważ NOI = efektywny dochód brutto - wydatki operacyjne, to po dodaniu wydatków operacyjnych otrzymujemy efektywny dochód brutto. Zatem potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty to efektywny dochód brutto, który jest równy NOI + wydatki operacyjne.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
dochód netto z nieruchomości przed odliczeniem podatku.
Dochód netto z nieruchomości przed odliczeniem podatku to dochód operacyjny netto (NOI), a nie efektywny dochód brutto. NOI jest już po odjęciu wydatków operacyjnych, ale przed podatkami. Potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty to efektywny dochód brutto, który jest wyższy niż NOI, ponieważ nie uwzględnia jeszcze wydatków operacyjnych.
Podstawa prawna
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), dochód z nieruchomości definiuje się jako dochód możliwy do uzyskania z nieruchomości, uwzględniający jej cechy i warunki rynkowe. W praktyce wyceny, potencjalny dochód brutto to maksymalny dochód przy pełnym wynajmie, a po odjęciu strat z tytułu pustostanów i zaległości otrzymuje się efektywny dochód brutto. Przepisy nie definiują wprost tych pojęć, ale są one powszechnie stosowane w standardach zawodowych i literaturze przedmiotu.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 9
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących podejścia dochodowego, zwłaszcza przy definiowaniu strumieni dochodów. Mylone bywa pojęcie dochodu operacyjnego netto z dochodem netto przed opodatkowaniem. Warto zapamiętać, że efektywny dochód brutto to podstawa do obliczenia NOI, a nie odwrotnie.
Zapamiętaj
- Potencjalny dochód brutto minus straty = efektywny dochód brutto.
- Efektywny dochód brutto minus wydatki operacyjne = dochód operacyjny netto (NOI).
- NOI plus wydatki operacyjne = efektywny dochód brutto.
- Dochód netto przed podatkiem to NOI, a nie efektywny dochód brutto.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 23 marca 2023, 19 marca 2024 i 14 maja 2025 r.