Rentowność obligacji o oprocentowaniu stałym:
- a) zakłada reinwestycję odsetek po stopie wolnej od ryzyka;
- b) jest to stopa wyznaczona formułą wewnętrznej stopy zwrotu (IRR);odpowiedź prawidłowa
- c) jest to iloraz oprocentowania obligacji oraz jej ceny rynkowej.
O co pyta to pytanie
Rentowność obligacji o oprocentowaniu stałym to kluczowe pojęcie w wycenie nieruchomości metodą dochodową, gdyż stopa zwrotu z inwestycji alternatywnej często jest wyznaczana na podstawie rentowności obligacji skarbowych. Pytanie sprawdza znajomość definicji rentowności obligacji jako stopy zwrotu z inwestycji, a nie prostego ilorazu odsetek do ceny.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
zakłada reinwestycję odsetek po stopie wolnej od ryzyka;
Odpowiedź a jest nieprawidłowa, ponieważ rentowność obligacji o oprocentowaniu stałym nie zakłada reinwestycji odsetek po stopie wolnej od ryzyka. Reinwestycja odsetek po stopie wolnej od ryzyka jest założeniem przy obliczaniu tzw. rentowności do wykupu (yield to maturity) tylko wtedy, gdy kupony są reinwestowane, ale standardowa rentowność obligacji (bieżąca) nie uwzględnia reinwestycji. Ponadto stopa wolna od ryzyka to nie to samo co rentowność obligacji.
Odpowiedź b) prawidłowa
jest to stopa wyznaczona formułą wewnętrznej stopy zwrotu (IRR);
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ rentowność obligacji o oprocentowaniu stałym, rozumiana jako wewnętrzna stopa zwrotu (IRR), jest stopą dyskontową, która zrównuje bieżącą wartość przyszłych przepływów pieniężnych (odsetki i wartość nominalna) z ceną rynkową obligacji. Jest to standardowa definicja rentowności do wykupu (YTM) stosowana w finansach.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
jest to iloraz oprocentowania obligacji oraz jej ceny rynkowej.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ iloraz oprocentowania obligacji (stałego oprocentowania nominalnego) i jej ceny rynkowej to tzw. rentowność bieżąca (current yield), a nie rentowność obligacji w pełnym znaczeniu. Rentowność bieżąca nie uwzględnia zysków/strat kapitałowych z tytułu różnicy między ceną zakupu a wartością nominalną w terminie wykupu.
Podstawa prawna
Podstawę prawną dla stosowania stopy dyskontowej w wycenie nieruchomości stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 15 tego rozporządzenia, stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu określania strumieni dochodów. W praktyce oznacza to, że stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać ryzyko inwestycji alternatywnej, a rentowność obligacji skarbowych jest często punktem odniesienia. Przepis ten nie definiuje jednak wprost rentowności obligacji, lecz nakazuje dobór stopy adekwatnej do charakteru wyceny.
Przepis: Matematyka finansowa - definicja wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) i rentowności obligacji do wykupu (YTM).
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie rentowności obligacji pojawia się w kontekście wyznaczania stopy dyskontowej w podejściu dochodowym. Często mylone jest pojęcie rentowności bieżącej (current yield) z rentownością do wykupu (YTM). Egzamin może również sprawdzać znajomość wpływu reinwestycji kuponów na rzeczywistą stopę zwrotu.
Zapamiętaj
- Rentowność obligacji o stałym oprocentowaniu to wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z inwestycji.
- Nie myl rentowności bieżącej (odsetki/cena) z rentownością do wykupu.
- Reinwestycja odsetek po stopie wolnej od ryzyka nie jest założeniem standardowej rentowności obligacji.
- W wycenie nieruchomości stopa dyskontowa często opiera się na rentowności obligacji skarbowych.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.