Nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny to takie, które spełniają następujące warunki:
- a) szybko znajdują nabywców na rynku nieruchomości;
- b) są porównywalne z nieruchomością szacowaną; odpowiedź prawidłowa
- c) były zakupione bez korzystania z kredytu.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy definicji nieruchomości podobnych, która jest kluczowa w podejściu porównawczym przy wycenie nieruchomości. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne z nieruchomością szacowaną ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość. Pozostałe warunki podane w odpowiedziach a i c nie są wymagane przez przepisy.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
szybko znajdują nabywców na rynku nieruchomości;
Odpowiedź a jest nieprawidłowa, ponieważ szybkość znalezienia nabywców nie jest kryterium uznania nieruchomości za podobną. Nieruchomości podobne definiuje się przez cechy rynkowe, a nie przez płynność obrotu. Szybkość transakcji może być wskaźnikiem atrakcyjności rynkowej, ale nie stanowi warunku podobieństwa w rozumieniu przepisów.
Odpowiedź b) prawidłowa
są porównywalne z nieruchomością szacowaną;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością szacowaną. Porównywalność oznacza, że nieruchomości te mają zbliżone cechy rynkowe, takie jak położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, a także inne cechy wpływające na wartość.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
były zakupione bez korzystania z kredytu.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ sposób finansowania zakupu (np. bez kredytu) nie ma wpływu na uznanie nieruchomości za podobną. Przepisy nie uzależniają podobieństwa od źródła finansowania transakcji. Ceny transakcyjne uwzględnia się niezależnie od tego, czy nabywca korzystał z kredytu, czy nie.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest § 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z tym przepisem, do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości podobne definiuje się jako nieruchomości porównywalne z nieruchomością szacowaną ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość. Przepis nie wymaga, aby nieruchomości te były szybko zbywalne ani aby były nabywane bez kredytu. Definicja ta ma zastosowanie w podejściu porównawczym, ale także w innych podejściach, gdy konieczne jest odniesienie do rynku.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 5
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie nieruchomości podobnych pojawia się często w pytaniach dotyczących podejścia porównawczego. Bywa mylone z pojęciem nieruchomości reprezentatywnych lub z warunkami transakcji. Kandydaci często błędnie przypisują znaczenie szybkości sprzedaży lub źródłu finansowania, podczas gdy kluczowa jest porównywalność cech rynkowych.
Zapamiętaj
- Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z szacowaną.
- Porównywalność dotyczy położenia, stanu prawnego, przeznaczenia i sposobu korzystania.
- Szybkość sprzedaży ani sposób finansowania nie są kryteriami podobieństwa.
- Definicja wynika z § 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 20 kwietnia 2023, 17 września 2024 i 17 czerwca 2026 r.