Przy stopie kapitalizacji równej 5% - współczynnik kapitalizacji wyniesie:

a) 20; odpowiedź prawidłowa
b) 0,2;
c) 5.

O co pyta to pytanie

Pytanie dotyczy relacji między stopą kapitalizacji a współczynnikiem kapitalizacji w podejściu dochodowym. Współczynnik kapitalizacji to odwrotność stopy kapitalizacji, wyrażona jako liczba okresów, w których dochód zwraca wartość nieruchomości. Zrozumienie tej zależności jest kluczowe przy stosowaniu techniki kapitalizacji prostej.

Omówienie odpowiedzi

Odpowiedź a) prawidłowa

20;

Współczynnik kapitalizacji oblicza się jako 1 / stopa kapitalizacji. Dla stopy 5% (0,05) współczynnik wynosi 1 / 0,05 = 20. Oznacza to, że przy stałym dochodzie netto wartość nieruchomości jest 20-krotnością tego dochodu. Odpowiedź a jest zgodna z definicją i wzorem.

Odpowiedź b) nieprawidłowa

0,2;

Wartość 0,2 to 1/5, czyli odwrotność stopy kapitalizacji wyrażonej w procentach (5%), ale bez zamiany na ułamek dziesiętny. Prawidłowo stopę 5% należy zapisać jako 0,05, a jej odwrotność to 20, a nie 0,2. Błąd wynika z pomylenia procentu z ułamkiem.

Odpowiedź c) nieprawidłowa

Wartość 5 to po prostu stopa kapitalizacji wyrażona w procentach, a nie współczynnik kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy, a nie jej wartością procentową. Odpowiedź c myli pojęcia stopy i współczynnika.

Podstawa prawna

Zgodnie z § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodów i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji, co wynika z przekształcenia wzoru: V = I / R, gdzie V to wartość, I to dochód, R to stopa kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji to 1/R, czyli liczba okresów zwrotu. Przepis nie definiuje wprost współczynnika, ale jego stosowanie wynika z praktyki wyceny.

Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 11

Jak to wraca na egzaminie

Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach testowych dotyczących podejścia dochodowego. Kandydaci mylą stopę kapitalizacji z współczynnikiem kapitalizacji lub błędnie przeliczają procenty na ułamki. Warto zapamiętać, że współczynnik kapitalizacji to odwrotność stopy wyrażonej dziesiętnie.

Zapamiętaj

Współczynnik kapitalizacji = 1 / stopa kapitalizacji (w ułamku dziesiętnym).
Stopa kapitalizacji 5% = 0,05, więc współczynnik = 20.
Współczynnik kapitalizacji oznacza liczbę lat potrzebnych do zwrotu nakładów z dochodu.
Nie myl stopy kapitalizacji (procent) z współczynnikiem (liczba okresów).

Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.

To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 24 marca 2022, 1 grudnia 2022 i 10 września 2025 r.