Przy określaniu wartości nieruchomości można wykorzystać m.in. następujące metody:
- a) inwestycyjną; odpowiedź prawidłowa
- b) kosztów zastąpienia; odpowiedź prawidłowa
- c) pozostałościową. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy metod wyceny nieruchomości dopuszczonych przez obowiązujące przepisy. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) wymienia w § 10 i § 16 metody stosowane w podejściu dochodowym i mieszanym. Znajomość tych metod jest kluczowa dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
inwestycyjną;
Metoda inwestycyjna jest jedną z metod podejścia dochodowego, zgodnie z § 10 rozporządzenia. Stosuje się ją, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód. Polega na kapitalizacji dochodów z najmu lub dzierżawy. Jest to metoda powszechnie uznawana i stosowana w praktyce wyceny.
Odpowiedź b) prawidłowa
kosztów zastąpienia;
Metoda kosztów zastąpienia jest stosowana w podejściu kosztowym, które nie jest wprost wymienione w rozporządzeniu, ale wynika z § 27 i § 28 dotyczących kosztów odtworzenia i zastąpienia. Metoda ta polega na określeniu kosztów zastąpienia nieruchomości nowym obiektem o podobnej funkcji. Jest dopuszczalna przy wycenie nieruchomości nietypowych lub gdy brak danych rynkowych.
Odpowiedź c) prawidłowa
pozostałościową.
Metoda pozostałościowa jest wymieniona w § 16 jako jedna z metod podejścia mieszanego. Stosuje się ją do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane. Polega na odjęciu od przewidywanej ceny sprzedaży po zakończeniu inwestycji kosztów jej realizacji i zysku dewelopera.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). § 10 stanowi, że w podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. § 16 wymienia metody podejścia mieszanego: pozostałościową, kosztów likwidacji oraz metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda kosztów zastąpienia nie jest wprost nazwana, ale wynika z § 27 i § 28, które regulują określanie kosztów odtworzenia i zastąpienia. Rozporządzenie nie zawiera wyjątków dla tych metod - wszystkie są dopuszczone w odpowiednich sytuacjach.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 10; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 16; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 28
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie często pojawiają się pytania o klasyfikację metod do poszczególnych podejść. Bywa mylone, że metoda kosztów zastąpienia należy do podejścia kosztowego, a nie mieszanego. Warto zapamiętać, że podejście mieszane obejmuje metody pozostałościową, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych gruntów.
Zapamiętaj
- Metoda inwestycyjna należy do podejścia dochodowego.
- Metoda kosztów zastąpienia jest stosowana w podejściu kosztowym.
- Metoda pozostałościowa należy do podejścia mieszanego.
- Wszystkie trzy metody są dopuszczone przez rozporządzenie.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 22 czerwca 2023, 19 listopada 2024 i 25 czerwca 2025 r.