Roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości wynosi 10 000 zł. Stopa kapitalizacji wynosi 8%. To wartość tej nieruchomości wynosi:
- a) 80 000 zł;
- b) 125 000 zł; odpowiedź prawidłowa
- c) 100 000 zł.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy podstawowego wzoru stosowanego w podejściu dochodowym przy wycenie nieruchomości, a konkretnie techniki kapitalizacji prostej. Zgodnie z § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji. Właściwe zastosowanie tego wzoru prowadzi do wyniku 125 000 zł, co odpowiada odpowiedzi b.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
80 000 zł;
Odpowiedź 80 000 zł jest błędna, ponieważ wynika z pomylenia wzoru - mogła powstać przez pomnożenie dochodu przez stopę kapitalizacji (10 000 zł × 0,08 = 800 zł, a nie 80 000 zł) lub przez błędne odczytanie relacji. Prawidłowy wzór to V = I / R, a nie V = I × R. Wartość 80 000 zł nie odpowiada żadnemu logicznemu przekształceniu danych.
Odpowiedź b) prawidłowa
125 000 zł;
Odpowiedź 125 000 zł jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości (V) oblicza się jako iloraz rocznego dochodu operacyjnego netto (I) i stopy kapitalizacji (R): V = 10 000 zł / 0,08 = 125 000 zł. Wynik ten jest zgodny z § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
100 000 zł.
Odpowiedź 100 000 zł jest błędna, ponieważ sugeruje zastosowanie stopy kapitalizacji 10% (10 000 zł / 0,10 = 100 000 zł), podczas gdy podana stopa wynosi 8%. Może to wynikać z zaokrąglenia lub pomyłki w odczycie stopy. Prawidłowe zastosowanie wzoru z danymi z zadania daje 125 000 zł.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 11 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Dochód ten powinien być ustalony jako średnia z kilku lat lub prognozowany, a stopa kapitalizacji musi być współmierna do sposobu określenia dochodu. Wyjątki dotyczą sytuacji, gdy dochód nie jest stabilny - wtedy stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów (§ 12).
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 11
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to wraca na egzaminie w formie zadań obliczeniowych, gdzie należy zastosować wzór V = I / R. Często mylone jest mnożenie zamiast dzielenia lub błędne odczytanie stopy procentowej (np. 8% jako 0,8 zamiast 0,08). Warto również pamiętać, że stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa to różne pojęcia - pierwsza służy do kapitalizacji prostej, druga do dyskontowania.
Zapamiętaj
- Wzór na wartość nieruchomości w kapitalizacji prostej: V = I / R.
- Stopę kapitalizacji wyrażoną w procentach zamieniaj na ułamek dziesiętny (8% = 0,08).
- Dochód operacyjny netto musi być stabilny, aby zastosować kapitalizację prostą.
- W przypadku niestabilnych dochodów stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 1 grudnia 2022, 14 września 2023 i 26 marca 2025 r.