Rodzaj rynku, jego obszar:
- a) wpływa na wynik wyceny; odpowiedź prawidłowa
- b) jest uzależniony od przedmiotu wyceny; odpowiedź prawidłowa
- c) określa rzeczoznawca majątkowy. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy wpływu rodzaju rynku i jego obszaru na proces wyceny nieruchomości. Zgodnie z przepisami, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przeanalizować rynek właściwy dla wycenianej nieruchomości, a jego wybór determinuje zarówno przedmiot wyceny, jak i ostateczny wynik. W praktyce oznacza to, że rodzaj rynku (np. rynek nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, rolnych) oraz jego zasięg terytorialny (lokalny, regionalny, krajowy) są kluczowymi elementami wpływającymi na wartość.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
wpływa na wynik wyceny;
Rodzaj rynku i jego obszar bezpośrednio wpływają na wynik wyceny, ponieważ ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe różnią się w zależności od segmentu rynku i lokalizacji. Na przykład nieruchomości mieszkaniowe w centrum miasta będą miały inną wartość niż podobne na obrzeżach. Rzeczoznawca musi uwzględnić te różnice w analizie, co przekłada się na ostateczną wartość.
Odpowiedź b) prawidłowa
jest uzależniony od przedmiotu wyceny;
Rodzaj rynku i jego obszar są uzależnione od przedmiotu wyceny, ponieważ to cechy wycenianej nieruchomości (np. przeznaczenie, lokalizacja, stan techniczny) determinują, który rynek jest właściwy. Przykładowo, dla nieruchomości rolnej właściwy będzie rynek nieruchomości rolnych w danym regionie, a nie rynek mieszkaniowy. Wybór rynku wynika zatem z charakterystyki wycenianego obiektu.
Odpowiedź c) prawidłowa
określa rzeczoznawca majątkowy.
Określenie rodzaju rynku i jego obszaru należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który na podstawie swojej wiedzy i analizy danych rynkowych decyduje, który rynek jest najbardziej reprezentatywny dla wycenianej nieruchomości. Jest to element profesjonalnego osądu, choć musi być zgodny z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 3 ust. 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych określa się właściwy rynek nieruchomości przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania. Przepis ten nakazuje rzeczoznawcy dokonanie wyboru rynku właściwego ze względu na położenie, przeznaczenie i stan nieruchomości. Wyjątki mogą dotyczyć sytuacji, gdy brak jest wystarczających danych transakcyjnych - wówczas dopuszcza się rozszerzenie obszaru rynku, co również wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 3
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących etapów wyceny oraz definicji rynku właściwego. Bywa mylone z pojęciem 'rynku lokalnego' jako wyłącznie geograficznego, podczas gdy kluczowy jest także rodzaj rynku (segment). Egzaminatorzy zwracają uwagę na to, że wybór rynku nie jest dowolny, lecz wynika z przedmiotu wyceny i celu operatu.
Zapamiętaj
- Rodzaj i obszar rynku wpływają na wynik wyceny, są uzależnione od przedmiotu wyceny i określa je rzeczoznawca.
- Analiza rynku jest obowiązkowa przed każdą wyceną - wynika z § 3 rozporządzenia.
- Wybór rynku musi być uzasadniony i zgodny z charakterystyką nieruchomości.
- Brak danych na danym rynku może skutkować rozszerzeniem obszaru, ale wymaga to dodatkowego uzasadnienia.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 28 kwietnia 2022, 1 grudnia 2022 i 14 maja 2025 r.