Określenie wartości odtworzeniowej części składowej gruntu w podejściu kosztowym możliwe jest poprzez zastosowanie:
- a) metody kosztów odtworzenia; odpowiedź prawidłowa
- b) metody kosztów zastąpienia; odpowiedź prawidłowa
- c) metody kosztów likwidacji.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy metod stosowanych w podejściu kosztowym do określania wartości odtworzeniowej części składowych gruntu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wartość tę można ustalić zarówno metodą kosztów odtworzenia, jak i metodą kosztów zastąpienia, w zależności od charakteru wycenianych składników.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
metody kosztów odtworzenia;
Metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowych gruntu według aktualnych cen, przy zachowaniu ich pierwotnej specyfikacji. Jest to jedna z dwóch metod wskazanych w rozporządzeniu jako właściwa do wyceny wartości odtworzeniowej. Stosuje się ją, gdy możliwe jest dokładne odtworzenie składnika w takiej samej formie.
Odpowiedź b) prawidłowa
metody kosztów zastąpienia;
Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztów wytworzenia składnika o takiej samej funkcji i użyteczności, ale przy zastosowaniu aktualnych technologii i materiałów. Jest to druga z metod dopuszczonych do określania wartości odtworzeniowej części składowych gruntu. Wybór między metodą odtworzenia a zastąpienia zależy od celu wyceny i dostępnych danych.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
metody kosztów likwidacji.
Metoda kosztów likwidacji nie służy do określania wartości odtworzeniowej, lecz do wyceny nieruchomości w podejściu mieszanym, gdy wartość wynika z kosztów, jakie należałoby ponieść na usunięcie składników i przywrócenie gruntu do stanu pierwotnego. Jest to metoda stosowana w szczególnych przypadkach, np. przy wycenie gruntów zanieczyszczonych, i nie dotyczy wartości odtworzeniowej.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu, a przy metodzie kosztów zastąpienia - koszty zastąpienia tych części. Przepis ten stanowi, że koszty te ustala się z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia tych części. Rozporządzenie nie przewiduje metody kosztów likwidacji do określania wartości odtworzeniowej, gdyż metoda ta jest uregulowana w § 19 jako metoda stosowana w podejściu mieszanym do określania wartości nieruchomości w przypadku jej likwidacji.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących podejścia kosztowego i metod wyceny. Kandydaci mylą metody kosztów odtworzenia i zastąpienia z metodą kosztów likwidacji, która należy do podejścia mieszanego. Należy pamiętać, że obie metody (odtworzenia i zastąpienia) są poprawne do określania wartości odtworzeniowej, a wybór między nimi zależy od celu wyceny.
Zapamiętaj
- Wartość odtworzeniowa części składowych gruntu może być określona metodą kosztów odtworzenia lub metodą kosztów zastąpienia.
- Metoda kosztów likwidacji nie służy do określania wartości odtworzeniowej, lecz do wyceny w podejściu mieszanym.
- Podstawą prawną jest § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 25 kwietnia 2019, 15 września 2022, 10 września 2025 i 25 marca 2026 r.