Jakie elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając w operacie szacunkowym "stan nieruchomości"?
- a) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; odpowiedź prawidłowa
- b) powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
- c) charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy elementów składających się na 'stan nieruchomości' w operacie szacunkowym. Zgodnie z przepisami, stan nieruchomości obejmuje zarówno cechy fizyczne, jak i otoczenie wpływające na jej wartość. Kluczowe jest rozróżnienie między cechami samej nieruchomości a cechami rynkowymi.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej jest elementem stanu nieruchomości, ponieważ wpływa na jej użyteczność i wartość. Zgodnie z § 79 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, w operacie szacunkowym przedstawia się m.in. opis stanu nieruchomości, który obejmuje infrastrukturę techniczną. Jest to cecha fizyczna nieruchomości, a nie rynkowa.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
Powierzchnia składnika gruntowego jest cechą fizyczną nieruchomości, ale nie jest elementem 'stanu nieruchomości' w rozumieniu przepisów. Stan nieruchomości dotyczy jej jakości, wyposażenia i otoczenia, a nie wymiarów geometrycznych. Powierzchnia jest daną identyfikującą nieruchomość, a nie elementem stanu.
Odpowiedź c) prawidłowa
charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona.
Charakter miejscowości, w której nieruchomość jest położona, wpływa na jej stan poprzez otoczenie i lokalizację. Zgodnie z § 79 rozporządzenia, opis stanu nieruchomości uwzględnia również otoczenie, w tym charakter miejscowości. Jest to element stanu nieruchomości, ponieważ determinuje jej atrakcyjność i potencjalne przeznaczenie.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 79 tego rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym opis stanu nieruchomości. Przepis ten nie definiuje wprost 'stanu nieruchomości', ale wskazuje, że operat powinien zawierać dane identyfikujące nieruchomość oraz opis jej stanu, który obejmuje m.in. wyposażenie w infrastrukturę techniczną i otoczenie. Wyjątkiem są sytuacje, gdy cel wyceny wymaga uwzględnienia innych elementów, np. przy wycenie dla indywidualnych potrzeb inwestora (§ 48).
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 6
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to wraca na egzaminie w pytaniach o zawartość operatu szacunkowego oraz o definicję stanu nieruchomości. Często mylone jest z cechami rynkowymi, które różnicują ceny transakcyjne. Należy pamiętać, że stan nieruchomości to opis jej cech fizycznych i otoczenia, a nie cechy rynkowe.
Zapamiętaj
- Stan nieruchomości obejmuje wyposażenie w infrastrukturę techniczną oraz charakter miejscowości.
- Powierzchnia gruntu nie jest elementem stanu nieruchomości, lecz daną identyfikującą.
- Stan nieruchomości opisuje się w operacie szacunkowym zgodnie z § 79 rozporządzenia.
- Nie myl stanu nieruchomości z cechami rynkowymi - to różne pojęcia.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 16 marca 2017, 30 lipca 2020, 28 października 2021, 15 września 2022 i 30 listopada 2023 r.