Określając wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, stanowiącym przedmiot 10 umów najmu zawartych na czas określony do 10 lat oraz pozostałych umów najmu z okresem trwania 2-3 lata, do wyceny należy stosować:
- a) podejście porównawcze;
- b) podejście dochodowe, technikę kapitalizacji prostej, bez uwzględnienia warunków umów najmu;
- c) podejście dochodowe, technikę dyskontowania strumieni dochodów (DCF). odpowiedź prawidłowa
Dlaczego tak
Zgodnie z kluczem, dla nieruchomości z umowami najmu o zróżnicowanych okresach trwania, w tym długoterminowymi, właściwe jest podejście dochodowe techniką dyskontowania strumieni dochodów, która uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Technika kapitalizacji prostej jest stosowana, gdy dochody są stabilne, a umowy najmu nie wymagają szczegółowego rozłożenia w czasie. Podejście porównawcze nie jest właściwe, gdyż nieruchomość generuje dochody z najmu, co wymaga analizy dochodowej.
Podstawa prawna
rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 10, § 12
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 2 razy: 15 marca 2018 i 28 października 2021 r.