W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się:
- a) podejście dochodowe; odpowiedź prawidłowa
- b) podejście porównawcze; odpowiedź prawidłowa
- c) podejście kosztowe.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy podstawowych podejść stosowanych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wartość rynkową określa się przede wszystkim w podejściu porównawczym lub dochodowym. Podejście kosztowe służy do określania wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
podejście dochodowe;
Podejście dochodowe jest jednym z podejść stosowanych do określania wartości rynkowej nieruchomości. Polega na określeniu wartości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci cenę, której wysokość będzie uzależniona od przewidywanego dochodu, jaki osiągnie z nieruchomości. Stosuje się je, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód, np. z najmu lub dzierżawy.
Odpowiedź b) prawidłowa
podejście porównawcze;
Podejście porównawcze jest podstawowym podejściem do określania wartości rynkowej. Polega na porównaniu wycenianej nieruchomości z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem transakcji rynkowych. Wymaga znajomości cen transakcyjnych i cech rynkowych wpływających na ich zróżnicowanie. Jest to podejście preferowane, gdy dostępne są odpowiednie dane rynkowe.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
podejście kosztowe.
Podejście kosztowe nie służy do określania wartości rynkowej, lecz do określania wartości odtworzeniowej. Polega na ustaleniu kosztów odtworzenia lub zastąpienia nieruchomości, pomniejszonych o utratę wartości. Stosuje się je m.in. dla nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu rynkowego, np. budynków użyteczności publicznej. Wartość rynkowa może być określona w podejściu kosztowym tylko w szczególnych przypadkach, gdy nie ma danych rynkowych, ale wtedy stosuje się podejście mieszane.
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 150 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) w § 3 stanowi, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku, a w § 4 i § 9 precyzuje warunki stosowania podejścia porównawczego i dochodowego. Podejście kosztowe jest uregulowane w § 26 i następnych, które dotyczą określania wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 150 ust. 2; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 3
Jak to wraca na egzaminie
To pytanie wraca w różnych wariantach, np. pytania o to, w jakich podejściach określa się wartość rynkową, a w jakich odtworzeniową. Często mylone jest podejście kosztowe z możliwością określania wartości rynkowej, podczas gdy w rzeczywistości służy ono do wartości odtworzeniowej. Należy pamiętać, że podejście mieszane może być stosowane do wartości rynkowej, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach.
Zapamiętaj
- Wartość rynkową określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym.
- Podejście kosztowe służy do określania wartości odtworzeniowej.
- Podejście mieszane może być stosowane do wartości rynkowej tylko w szczególnych przypadkach.
- Podstawą prawną jest ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 14 kwietnia 2016, 8 grudnia 2016, 29 listopada 2018, 4 lipca 2019 i 23 marca 2023 r.