Określając wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem przemysłowym 3-kondygnacyjnym, przewidzianym do likwidacji, należy uwzględnić koszty:
- a) rozbiórki; odpowiedź prawidłowa
- b) odwozu gruzu oraz utylizacji i opłat za składowanie; odpowiedź prawidłowa
- c) dokumentacji i nadzoru. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy określenia wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem przemysłowym przeznaczonym do likwidacji. W takiej sytuacji kluczowe jest uwzględnienie wszystkich kosztów związanych z rozbiórką i zagospodarowaniem odpadów, a także kosztów dokumentacji i nadzoru, co wynika z metody kosztów likwidacji.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
rozbiórki;
Koszty rozbiórki są niezbędne do określenia wartości nieruchomości metodą kosztów likwidacji. Zgodnie z § 19 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi likwidacji, który obejmuje między innymi koszty rozbiórki. Bez uwzględnienia tych kosztów nie można poprawnie oszacować wartości, ponieważ budynek przeznaczony do likwidacji nie może być traktowany jako składnik aktywów trwałych.
Odpowiedź b) prawidłowa
odwozu gruzu oraz utylizacji i opłat za składowanie;
Koszty odwozu gruzu oraz utylizacji i opłat za składowanie są integralną częścią kosztów likwidacji. Metoda kosztów likwidacji zakłada, że po rozbiórce należy uporządkować teren i zagospodarować odpady, co generuje dodatkowe wydatki. Te koszty są niezbędne do przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej dalsze wykorzystanie, dlatego muszą być uwzględnione w wycenie.
Odpowiedź c) prawidłowa
dokumentacji i nadzoru.
Koszty dokumentacji i nadzoru są również elementem kosztów likwidacji. Prawidłowe przeprowadzenie rozbiórki wymaga przygotowania odpowiedniej dokumentacji technicznej oraz sprawowania nadzoru nad pracami, co wiąże się z kosztami. Zgodnie z § 19 rozporządzenia, koszt likwidacji obejmuje wszystkie niezbędne wydatki związane z tym procesem, w tym koszty administracyjne i nadzorcze.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest § 19 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi likwidacji, przez który rozumie się koszty rozbiórki, odwozu gruzu, utylizacji i opłat za składowanie, a także koszty dokumentacji i nadzoru. Metoda ta ma zastosowanie, gdy cel wyceny uzasadnia przyjęcie założenia o likwidacji budynku lub budowli, a nieruchomość nie może być wyceniona w sposób inny, np. z uwagi na jej stan techniczny.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 19
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie pojawia się na egzaminie w kontekście metody kosztów likwidacji, często w połączeniu z pytaniami o inne metody wyceny. Kandydaci mylą koszty likwidacji z kosztami odtworzenia lub zastąpienia, dlatego ważne jest rozróżnienie, że metoda kosztów likwidacji dotyczy nieruchomości przeznaczonych do rozbiórki, a nie do odtworzenia. Często błędnie pomija się koszty dokumentacji i nadzoru, które są równie istotne.
Zapamiętaj
- Metoda kosztów likwidacji obejmuje wszystkie koszty związane z rozbiórką i zagospodarowaniem odpadów.
- Koszty dokumentacji i nadzoru są niezbędnym elementem kosztów likwidacji.
- Metodę kosztów likwidacji stosuje się, gdy budynek jest przeznaczony do rozbiórki, a nie do dalszego użytkowania.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 8 grudnia 2016, 30 lipca 2020, 22 kwietnia 2021, 9 września 2021 i 27 października 2022 r.