Jakie jest zużycie techniczne obiektu w procentach, określone w liniowej metodzie Rossa, gdy wiek budynku wynosi 40 lat a przewidywana jego trwałość to 100 lat?
- a) 20%;
- b) 40%; odpowiedź prawidłowa
- c) 60%.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy określenia zużycia technicznego obiektu metodą liniową Rossa, która jest jedną z metod stosowanych w podejściu kosztowym do wyceny nieruchomości. Metoda ta opiera się na założeniu, że zużycie rośnie liniowo w czasie, a jego wielkość zależy od wieku obiektu i jego przewidywanej trwałości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
20%;
Odpowiedź 20% jest błędna, ponieważ stanowi jedynie połowę wartości poprawnej. W metodzie liniowej Rossa zużycie oblicza się jako iloraz wieku obiektu do jego przewidywanej trwałości, a następnie mnoży przez 100%. Dla wieku 40 lat i trwałości 100 lat zużycie wynosi 40%, a nie 20%. Błąd mógł wynikać z pomylenia wieku z połową trwałości lub z błędnego zaokrąglenia.
Odpowiedź b) prawidłowa
40%;
Odpowiedź 40% jest poprawna. Zgodnie z liniową metodą Rossa, zużycie techniczne oblicza się według wzoru: S = (W / T) * 100%, gdzie S to zużycie, W to wiek obiektu, a T to przewidywana trwałość. Podstawiając dane: S = (40 / 100) * 100% = 40%. Oznacza to, że obiekt jest zużyty w 40% w stosunku do swojej przewidywanej żywotności.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
60%.
Odpowiedź 60% jest błędna, ponieważ stanowi odwrotność poprawnej wartości. Wartość 60% odpowiadałaby sytuacji, w której wiek obiektu wynosi 60 lat przy trwałości 100 lat, lub gdyby przyjęto, że zużycie to 100% minus wiek podzielony przez trwałość. W metodzie Rossa nie odejmuje się od 100%, lecz bezpośrednio oblicza proporcję wieku do trwałości.
Podstawa prawna
Podstawę prawną dla stosowania metod wyceny, w tym metody Rossa, stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 27 tego rozporządzenia, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu, przy czym zużycie techniczne określa się z uwzględnieniem rodzaju, wieku i intensywności użytkowania obiektu. Przepis ten nie wskazuje wprost metody Rossa, ale jest ona jedną z powszechnie stosowanych metod szacowania zużycia w podejściu kosztowym. Metoda Rossa jest również akceptowana w praktyce rzeczoznawców majątkowych jako narzędzie do określania zużycia technicznego, co znajduje odzwierciedlenie w standardach zawodowych.
Przepis: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie państwowym zagadnienie to pojawia się często w kontekście podejścia kosztowego i metod szacowania zużycia. Kandydaci mylą metodę liniową Rossa z innymi metodami, takimi jak metoda potęgowa czy metoda oparta na krzywej życia. Częstym błędem jest również nieprawidłowe podstawienie danych do wzoru, np. zamiana wieku z trwałością lub pomylenie procentów z wartościami bezwzględnymi. Warto zapamiętać, że metoda Rossa jest jedną z najprostszych i opiera się na proporcji liniowej.
Zapamiętaj
- Zużycie techniczne w metodzie Rossa oblicza się jako iloraz wieku do trwałości, wyrażony w procentach.
- Wiek budynku i przewidywana trwałość muszą być wyrażone w tych samych jednostkach czasu.
- Metoda Rossa zakłada liniowe zużycie, co oznacza, że w połowie trwałości zużycie wynosi 50%.
- Wynik 40% dla wieku 40 lat i trwałości 100 lat jest poprawny, ponieważ 40/100 = 0,4 = 40%.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 25 maja 2017, 30 lipca 2020, 27 października 2022 i 19 listopada 2024 r.