Określając koszt obiektu budowlanego według metody kosztów zastąpienia:
- a) uwzględnia się zużycie techniczne; odpowiedź prawidłowa
- b) uwzględnia się tylko zużycie funkcjonalne;
- c) nie uwzględnia się zużycia.
O co pyta to pytanie
Metoda kosztów zastąpienia jest jedną z metod stosowanych w podejściu kosztowym do wyceny nieruchomości. Polega ona na określeniu kosztu wytworzenia obiektu budowlanego o takiej samej funkcji, ale z uwzględnieniem nowoczesnych rozwiązań technicznych i materiałowych. Kluczowym elementem tej metody jest uwzględnienie zużycia technicznego, które odzwierciedla fizyczne pogorszenie stanu obiektu.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
uwzględnia się zużycie techniczne;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 28 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie kalkulacji uwzględniającej zużycie techniczne. Zużycie techniczne wynika z naturalnego procesu starzenia się materiałów i eksploatacji obiektu, co wpływa na jego wartość.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
uwzględnia się tylko zużycie funkcjonalne;
Odpowiedź b jest nieprawidłowa, ponieważ zużycie funkcjonalne nie jest uwzględniane w metodzie kosztów zastąpienia. Zużycie funkcjonalne dotyczy przestarzałych rozwiązań technicznych lub funkcjonalnych, które są eliminowane przez zastosowanie nowoczesnych odpowiedników w koszcie zastąpienia. Metoda kosztów zastąpienia zakłada bowiem budowę obiektu o tej samej funkcji, ale z nowoczesnych materiałów i technologii, co eliminuje zużycie funkcjonalne.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
nie uwzględnia się zużycia.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ metoda kosztów zastąpienia wymaga uwzględnienia zużycia technicznego. Pominięcie zużycia technicznego prowadziłoby do zawyżenia wartości obiektu, gdyż nie odzwierciedlałoby rzeczywistego stanu fizycznego nieruchomości. Zużycie techniczne jest nieodłącznym elementem wyceny w podejściu kosztowym.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 28 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie kalkulacji uwzględniającej zużycie techniczne. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy musi oszacować stopień fizycznego zużycia obiektu i odjąć go od kosztu nowego obiektu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obiekt jest nowy lub jego zużycie jest pomijalne. Przepis nie przewiduje uwzględniania zużycia funkcjonalnego w tej metodzie.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie zagadnienie to pojawia się często w kontekście rozróżnienia między metodą kosztów odtworzenia a metodą kosztów zastąpienia. Kandydaci mylą zużycie techniczne z funkcjonalnym, a także błędnie sądzą, że w metodzie kosztów zastąpienia nie uwzględnia się żadnego zużycia. Warto zapamiętać, że zużycie techniczne jest zawsze uwzględniane, a funkcjonalne - tylko w metodzie kosztów odtworzenia.
Zapamiętaj
- W metodzie kosztów zastąpienia uwzględnia się wyłącznie zużycie techniczne.
- Zużycie funkcjonalne jest eliminowane przez zastosowanie nowoczesnych rozwiązań.
- Podstawą prawną jest § 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Pominięcie zużycia technicznego prowadzi do błędnej wyceny.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 6 razy: 17 marca 2016, 10 maja 2018, 22 kwietnia 2021, 22 lipca 2021, 9 września 2021 i 17 września 2024 r.