Metoda kosztów odtworzenia części składowych gruntu polega na określeniu kosztów:
- a) odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, technologii i materiałów wykorzystanych w budowie; odpowiedź prawidłowa
- b) odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, ale z wykorzystaniem aktualnych technologii i materiałów;
- c) odtworzenia części składowej o podobnej kubaturze lub powierzchni użytkowej.
O co pyta to pytanie
Metoda kosztów odtworzenia części składowych gruntu jest jedną z metod stosowanych w podejściu kosztowym do wyceny nieruchomości. Polega na określeniu kosztów, jakie należałoby ponieść, aby odtworzyć część składową gruntu, przy zachowaniu określonych założeń co do funkcji, technologii i materiałów. Pytanie egzaminacyjne weryfikuje znajomość prawidłowej definicji tej metody.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, technologii i materiałów wykorzystanych w budowie;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy założeniu tej samej funkcji, technologii i materiałów. Oznacza to, że wycena opiera się na kosztach odtworzenia z użyciem identycznych rozwiązań technologicznych i materiałowych, jakie zastosowano w oryginalnej budowie.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, ale z wykorzystaniem aktualnych technologii i materiałów;
Odpowiedź b jest nieprawidłowa, ponieważ opisuje metodę kosztów zastąpienia, a nie kosztów odtworzenia. Metoda kosztów zastąpienia zakłada odtworzenie części składowej o tej samej funkcji, ale z wykorzystaniem aktualnych technologii i materiałów. W pytaniu chodzi jednak o metodę kosztów odtworzenia, która wymaga zachowania oryginalnej technologii i materiałów.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
odtworzenia części składowej o podobnej kubaturze lub powierzchni użytkowej.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ nie uwzględnia kluczowego elementu, jakim jest funkcja części składowej. Metoda kosztów odtworzenia wymaga określenia kosztów odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, a nie tylko o podobnej kubaturze lub powierzchni użytkowej. Ponadto nie precyzuje, czy chodzi o odtworzenie czy zastąpienie, co jest istotne dla rozróżnienia metod.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy założeniu tej samej funkcji, technologii i materiałów. Oznacza to, że wycena opiera się na kosztach odtworzenia z użyciem identycznych rozwiązań technologicznych i materiałowych, jakie zastosowano w oryginalnej budowie. Nie ma wyjątków od tej reguły - metoda kosztów odtworzenia jest stosowana ściśle według tego założenia. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca musi ustalić koszty odtworzenia przy użyciu tych samych materiałów i technologii, co w dniu wyceny, ale z uwzględnieniem ich aktualnych cen.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie państwowym zagadnienie to pojawia się często w kontekście rozróżnienia metody kosztów odtworzenia od metody kosztów zastąpienia. Kandydaci mylą te dwie metody, zwłaszcza w zakresie założeń dotyczących technologii i materiałów. Warto zapamiętać, że metoda kosztów odtworzenia wymaga zachowania oryginalnych technologii i materiałów, podczas gdy metoda kosztów zastąpienia dopuszcza stosowanie aktualnych rozwiązań.
Zapamiętaj
- Metoda kosztów odtworzenia wymaga tej samej funkcji, technologii i materiałów.
- Metoda kosztów zastąpienia dopuszcza aktualne technologie i materiały przy tej samej funkcji.
- Podstawą prawną jest § 27 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Nie myl metody kosztów odtworzenia z metodą kosztów zastąpienia.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 15 marca 2018, 22 kwietnia 2021, 22 lipca 2021 i 2 czerwca 2022 r.