Cena uzyskana w sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy:
- a) może być przyjmowana do wyceny, gdyż odzwierciedla ona wartość rynkową;
- b) nie może być przyjmowana do wyceny, gdyż zaistniały szczególne warunki transakcji; odpowiedź prawidłowa
- c) może być przyjmowana do wyceny, jeżeli nie różni się więcej niż 20% od cen przeciętnych.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy dopuszczalności wykorzystania ceny uzyskanej w transakcji z odroczonym terminem wydania nieruchomości do określenia wartości rynkowej. Zgodnie z przepisami, do wyceny przyjmuje się ceny transakcyjne, ale tylko te, które odzwierciedlają typowe warunki rynkowe. Odroczone wydanie nieruchomości stanowi szczególny warunek transakcji, który może wpływać na cenę, dlatego wymaga analizy.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
może być przyjmowana do wyceny, gdyż odzwierciedla ona wartość rynkową;
Odpowiedź jest błędna, ponieważ cena uzyskana w sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową. Wartość rynkowa zakłada typowe warunki transakcji, a odroczenie wydania jest warunkiem szczególnym, który może zaniżać lub zawyżać cenę. Dlatego taka cena nie może być automatycznie przyjmowana do wyceny bez dodatkowej analizy.
Odpowiedź b) prawidłowa
nie może być przyjmowana do wyceny, gdyż zaistniały szczególne warunki transakcji;
Zgodnie z kluczem odpowiedź jest prawidłowa. Odroczony termin wydania nieruchomości stanowi szczególny warunek transakcji, który odbiega od typowych warunków rynkowych. W związku z tym cena uzyskana w takiej transakcji nie może być przyjmowana do wyceny, ponieważ nie odzwierciedla wartości rynkowej. Przepisy wymagają, aby do wyceny stosować ceny z transakcji o typowych warunkach.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
może być przyjmowana do wyceny, jeżeli nie różni się więcej niż 20% od cen przeciętnych.
Odpowiedź jest błędna, ponieważ nie ma podstawy prawnej do przyjmowania ceny z odroczonym terminem wydania, nawet jeśli różni się nie więcej niż 20% od cen przeciętnych. Przepisy nie przewidują takiego progu tolerancji. Kluczowe jest, aby transakcja odbyła się na typowych warunkach rynkowych, a odroczenie wydania wyklucza taką typowość.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przepis ten stanowi, że do wyceny przyjmuje się ceny uzyskane w transakcjach, które odbyły się na warunkach typowych dla rynku. Odroczony termin wydania nieruchomości jest warunkiem szczególnym, który odbiega od typowych warunków, dlatego taka cena nie może być podstawą wyceny. Wyjątkiem są sytuacje, gdy rzeczoznawca majątkowy dokona odpowiedniej korekty, ale w praktyce wymaga to szczegółowego uzasadnienia.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 4
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie często pojawia się na egzaminie w kontekście analizy warunków transakcji. Kandydaci mylą odroczony termin wydania z innymi szczególnymi warunkami, takimi jak sprzedaż wymuszona czy transakcje między podmiotami powiązanymi. Należy pamiętać, że każdy nietypowy warunek transakcji dyskwalifikuje cenę jako podstawę wyceny, chyba że zostanie odpowiednio skorygowana.
Zapamiętaj
- Ceny z transakcji o szczególnych warunkach nie mogą być przyjmowane do wyceny.
- Odroczony termin wydania nieruchomości jest szczególnym warunkiem transakcji.
- Wartość rynkową określa się przy założeniu typowych warunków rynkowych.
- Rzeczoznawca majątkowy musi analizować warunki każdej transakcji przed jej wykorzystaniem.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 13 października 2016, 21 września 2017, 18 marca 2021 i 27 października 2022 r.