W jaki sposób określa się wartość rynkową nieruchomości, która na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, była już przeznaczona pod inwestycję drogową?

O co pyta to pytanie

Pytanie dotyczy określania wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Kluczowe jest rozróżnienie między przeznaczeniem faktycznym a planistycznym oraz możliwość uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Odpowiedź a) jest prawidłowa, ponieważ dopuszcza stosowanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ale tylko wtedy, gdy jest to możliwe, czyli gdy istnieje rynek takich nieruchomości.

Omówienie odpowiedzi

Podstawa prawna

Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 49 ust. 4 tego rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe w inny sposób. Ust. 1 stanowi, że wartość rynkową dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dane rynkowe są niewystarczające - wówczas stosuje się podejście kosztowe, zgodnie z ust. 2.

Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 49 ust. 1

Jak to wraca na egzaminie

Zagadnienie to często pojawia się na egzaminie w kontekście wyceny nieruchomości na potrzeby odszkodowań za wywłaszczenie. Bywa mylone z zasadą uwzględniania przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych (odpowiedź b) lub z bezwzględnym obowiązkiem stosowania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (odpowiedź c). Należy pamiętać, że kluczowe jest sformułowanie 'jeśli to możliwe' - oznacza ono, że rzeczoznawca ma obowiązek sprawdzić, czy istnieje rynek, a dopiero w razie jego braku sięgnąć po inne metody.

Zapamiętaj

• Wartość rynkową nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową określa się, jeśli to możliwe, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
• Nie zawsze istnieje rynek nieruchomości drogowych - wtedy stosuje się inne metody wyceny.
• Przeznaczenie gruntów przyległych nie jest automatycznie brane pod uwagę.
• Podstawą prawną jest § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.

Pojęcia z tego pytania

• inwestycja