Przy określeniu kosztu odtworzenia wg techniki wskaźnikowej, wykorzystanie cen wskaźnikowych, publikowanych w specjalistycznych wydawnictwach, dopuszczalne jest pod warunkiem:
- a) że obiekt wyceniany jest porównywalny pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości z obiektem, dla którego znana jest cena wskaźnikowa; odpowiedź prawidłowa
- b) zgodności nazw obiektu wycenianego i obiektu, dla którego znana jest cena wskaźnikowa;
- c) bez ograniczeń, jeżeli będzie zastosowany współczynnik regionalny.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy warunków dopuszczalności wykorzystania cen wskaźnikowych z publikacji specjalistycznych przy określaniu kosztu odtworzenia techniką wskaźnikową. Jest to istotne zagadnienie w podejściu kosztowym, które wymaga zachowania porównywalności obiektów. Kluczowa jest ocena, czy obiekt wyceniany jest podobny do obiektu referencyjnego pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
że obiekt wyceniany jest porównywalny pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości z obiektem, dla którego znana jest cena wskaźnikowa;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu techniki wskaźnikowej konieczne jest, aby obiekt wyceniany był porównywalny pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości z obiektem, dla którego znana jest cena wskaźnikowa. Tylko wtedy można uznać, że cena wskaźnikowa jest miarodajna. Warunek ten zapewnia wiarygodność oszacowania kosztu odtworzenia.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
zgodności nazw obiektu wycenianego i obiektu, dla którego znana jest cena wskaźnikowa;
Odpowiedź b jest błędna, ponieważ sama zgodność nazw obiektów nie wystarcza. Dwa obiekty mogą mieć tę samą nazwę, ale różnić się istotnie pod względem technologii, materiałów czy wielkości, co uniemożliwia bezpośrednie zastosowanie ceny wskaźnikowej. Przepisy wymagają porównywalności rzeczywistej, a nie tylko nominalnej.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
bez ograniczeń, jeżeli będzie zastosowany współczynnik regionalny.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ zastosowanie współczynnika regionalnego nie zwalnia z obowiązku zapewnienia porównywalności obiektów. Współczynnik regionalny koryguje różnice lokalne, ale nie zastępuje konieczności, aby obiekt wyceniany był porównywalny pod względem techniczno-materiałowym i wielkości z obiektem referencyjnym. Bez tej porównywalności cena wskaźnikowa może być niemiarodajna.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu techniki szczegółowej lub wskaźnikowej. W przypadku techniki wskaźnikowej, wykorzystanie cen wskaźnikowych publikowanych w specjalistycznych wydawnictwach jest dopuszczalne pod warunkiem, że obiekt wyceniany jest porównywalny pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości z obiektem, dla którego znana jest cena wskaźnikowa. Nie ma wyjątków od tego warunku - nawet zastosowanie współczynników regionalnych nie zwalnia z obowiązku porównywalności.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących podejścia kosztowego, zwłaszcza w kontekście techniki wskaźnikowej. Bywa mylone z warunkami stosowania techniki szczegółowej lub z ogólnymi zasadami wyceny. Kandydaci często mylnie uważają, że wystarczy zgodność nazw lub że współczynnik regionalny rozwiązuje problem porównywalności.
Zapamiętaj
- Warunkiem dopuszczalności cen wskaźnikowych jest porównywalność obiektów pod względem techniczno-materiałowym i wielkości.
- Sama zgodność nazw obiektów nie jest wystarczająca.
- Współczynnik regionalny nie zastępuje konieczności porównywalności obiektów.
- Podstawą prawną jest § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 12 kwietnia 2018, 21 marca 2019, 24 marca 2022, 20 kwietnia 2023 i 30 listopada 2023 r.