W procedurach wyceny nieruchomości podejściem porównawczym wagi cech rynkowych można ustalić na podstawie:
- a) cen i cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości; odpowiedź prawidłowa
- b) wskaźników zmiany cen nieruchomości publikowanych przez GUS;
- c) analizy preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy sposobu ustalania wag cech rynkowych w podejściu porównawczym, co jest kluczowym elementem procesu wyceny. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wagi te powinny odzwierciedlać wpływ poszczególnych cech na zróżnicowanie cen na rynku lokalnym. Właściwe określenie wag wymaga analizy zarówno danych transakcyjnych, jak i preferencji nabywców.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
cen i cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ wagi cech rynkowych ustala się na podstawie analizy cen i cech nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. Zgodnie z § 6 rozporządzenia, cechy rynkowe to właściwości różnicujące ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny, a ich wpływ na zróżnicowanie cen określa się na podstawie analizy tego rynku. Dane transakcyjne są podstawowym źródłem informacji o tym, jak rynek wycenia poszczególne cechy.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
wskaźników zmiany cen nieruchomości publikowanych przez GUS;
Odpowiedź b jest nieprawidłowa, ponieważ wskaźniki zmiany cen publikowane przez GUS służą do aktualizacji wartości lub określania trendów rynkowych, a nie do ustalania wag cech rynkowych. Wagi cech rynkowych dotyczą relacji między cechami a cenami w konkretnym zbiorze transakcji, a nie ogólnych zmian cen w czasie. Wskaźniki GUS mogą być pomocne w analizie rynku, ale nie są podstawą do określania wag.
Odpowiedź c) prawidłowa
analizy preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
Odpowiedź c jest prawidłowa, ponieważ analiza preferencji potencjalnych nabywców pozwala zidentyfikować, które cechy nieruchomości są istotne dla uczestników rynku i w jakim stopniu wpływają na ich decyzje. Preferencje nabywców znajdują odzwierciedlenie w cenach transakcyjnych, ale ich bezpośrednia analiza może być pomocna przy ustalaniu wag, zwłaszcza gdy dane transakcyjne są ograniczone. W praktyce rzeczoznawcy często łączą analizę rynku z badaniami preferencji.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Przepis ten stanowi, że wpływ cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych ustala się na podstawie analizy rynku lokalnego, w tym preferencji potencjalnych nabywców. Rozporządzenie to zastąpiło wcześniejsze rozporządzenie z 2004 r., które utraciło moc z dniem 9 września 2023 r. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca musi przeprowadzić analizę rynku, aby określić, które cechy są istotne i jakie mają znaczenie dla kształtowania się cen.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 4 ust. 1 i 2; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 6 ust. 1 i 2
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie często pojawia się na egzaminie w formie pytań wielokrotnego wyboru, gdzie należy wskazać poprawne źródła ustalania wag. Częstym błędem jest wybieranie odpowiedzi b, gdyż kandydaci mylą wskaźniki GUS z danymi do ustalania wag. Należy pamiętać, że wagi cech rynkowych wynikają z analizy rynku lokalnego, a nie z ogólnych statystyk. Egzaminatorzy sprawdzają zrozumienie różnicy między danymi transakcyjnymi a wskaźnikami makroekonomicznymi.
Zapamiętaj
- Wagi cech rynkowych ustala się na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości.
- Preferencje nabywców są istotnym źródłem informacji przy określaniu wag.
- Wskaźniki GUS dotyczą zmian cen w czasie, a nie wpływu cech na ceny.
- Podstawą prawną jest § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 17 marca 2016, 17 listopada 2016, 25 października 2018, 25 czerwca 2020 i 19 marca 2024 r.