Za dochód z nieruchomości nie może być uważany:
- a) całkowity dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości; odpowiedź prawidłowa
- b) dochód obliczony na podstawie analizy rynku kapitałowego; odpowiedź prawidłowa
- c) strumień pieniężny, uzyskiwany z czynszów oraz dochodów pozaczynszowych, generowanych przez nieruchomość.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy definicji dochodu z nieruchomości w kontekście podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości. Zgodnie z przepisami, za dochód z nieruchomości uważa się wyłącznie dochody generowane przez samą nieruchomość, a nie dochody z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości ani dochody obliczone na podstawie analizy rynku kapitałowego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
całkowity dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości;
Całkowity dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości nie może być uważany za dochód z nieruchomości, ponieważ obejmuje on również efekty pracy, kapitału i organizacji przedsiębiorcy, a nie tylko wartość generowaną przez samą nieruchomość. W podejściu dochodowym uwzględnia się wyłącznie dochód, który można przypisać nieruchomości jako składnikowi majątku, a nie całkowity przychód z działalności. Dlatego odpowiedź ta jest prawidłowa.
Odpowiedź b) prawidłowa
dochód obliczony na podstawie analizy rynku kapitałowego;
Dochód obliczony na podstawie analizy rynku kapitałowego nie jest dochodem z nieruchomości, ponieważ rynek kapitałowy dotyczy instrumentów finansowych, a nie nieruchomości. W wycenie nieruchomości dochód określa się na podstawie czynszów i innych przychodów z nieruchomości, a nie z analizy stóp zwrotu z kapitału. Odpowiedź ta jest zatem prawidłowa.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
strumień pieniężny, uzyskiwany z czynszów oraz dochodów pozaczynszowych, generowanych przez nieruchomość.
Strumień pieniężny uzyskiwany z czynszów oraz dochodów pozaczynszowych generowanych przez nieruchomość jest właśnie dochodem z nieruchomości, który uwzględnia się w podejściu dochodowym. Odpowiedź ta jest nieprawidłowa, ponieważ opisuje poprawną definicję dochodu z nieruchomości, a pytanie dotyczy tego, co nie może być za taki dochód uważane.
Podstawa prawna
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832), w § 9 określono, że w podejściu dochodowym konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z nieruchomości. Dochód ten obejmuje czynsze i inne przychody generowane przez nieruchomość, ale nie obejmuje dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, chyba że są one bezpośrednio związane z jej użytkowaniem. Przepis ten nie definiuje wprost dochodu, ale wskazuje, że podstawą wyceny są przychody z nieruchomości, a nie z działalności przedsiębiorcy.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 9
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących podejścia dochodowego i definicji dochodu z nieruchomości. Kandydaci mylą dochód z nieruchomości z dochodem z działalności gospodarczej lub z dochodem z inwestycji kapitałowych. Należy pamiętać, że dochód z nieruchomości to wyłącznie przychody z czynszów i innych opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nie zyski z prowadzonej na niej działalności.
Zapamiętaj
- Dochód z nieruchomości to tylko przychody z czynszów i innych opłat związanych z nieruchomością.
- Dochód z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości nie jest dochodem z nieruchomości.
- Analiza rynku kapitałowego nie służy do określania dochodu z nieruchomości.
- W podejściu dochodowym uwzględnia się wyłącznie dochód generowany przez samą nieruchomość.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 15 września 2016, 10 maja 2018, 18 marca 2021, 30 listopada 2023 i 25 czerwca 2025 r.