Opis stanu technicznego budynku stanowiącego część składową nieruchomości powinien być dokonany:
- a) tylko przy stosowaniu podejścia kosztowego;
- b) tylko przy stosowaniu podejścia porównawczego;
- c) zawsze, niezależnie od wybranego podejścia. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy obowiązku opisu stanu technicznego budynku przy wycenie nieruchomości. Zgodnie z przepisami, opis ten jest elementem obligatoryjnym każdej wyceny, niezależnie od zastosowanego podejścia. Poniżej wyjaśniono, dlaczego odpowiedź c jest prawidłowa.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
tylko przy stosowaniu podejścia kosztowego;
Odpowiedź jest błędna, ponieważ opis stanu technicznego budynku nie jest ograniczony wyłącznie do podejścia kosztowego. Podejście kosztowe wymaga szczegółowego określenia kosztów odtworzenia, ale stan techniczny jest istotny również w innych podejściach. W podejściu porównawczym stan techniczny wpływa na cechy rynkowe, a w dochodowym na wysokość dochodu. Zatem ograniczenie obowiązku tylko do podejścia kosztowego jest nieuzasadnione.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
tylko przy stosowaniu podejścia porównawczego;
Odpowiedź jest błędna, gdyż stan techniczny budynku jest niezbędny nie tylko w podejściu porównawczym. W podejściu porównawczym stan techniczny jest jedną z cech rynkowych, ale w podejściu kosztowym i dochodowym również ma kluczowe znaczenie. W podejściu kosztowym wpływa na koszty odtworzenia, a w dochodowym na potencjał generowania dochodów. Dlatego nie można go ograniczyć tylko do jednego podejścia.
Odpowiedź c) prawidłowa
zawsze, niezależnie od wybranego podejścia.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, opis stanu technicznego budynku jest obowiązkowy w każdej wycenie, niezależnie od wybranego podejścia. Wynika to z konieczności uwzględnienia wszystkich istotnych cech nieruchomości, które wpływają na jej wartość. Stan techniczny jest podstawą do określenia zużycia technicznego, które jest uwzględniane w każdej metodzie wyceny. Dlatego odpowiedź c jest jedyną poprawną.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 79 ust. 1 pkt 3 tego rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać opis stanu technicznego budynku lub lokalu, jeżeli są one częścią składową nieruchomości. Przepis ten nie uzależnia obowiązku od wybranego podejścia, co oznacza, że opis jest wymagany zawsze. Ponadto § 27 i § 28 odnoszą się do uwzględniania stanu technicznego przy określaniu kosztów odtworzenia, co potwierdza jego znaczenie w podejściu kosztowym, ale nie wyłącza innych podejść.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 79
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się na egzaminie w formie pytań o obowiązkowe elementy operatu szacunkowego. Kandydaci mylą wymóg opisu stanu technicznego z podejściem kosztowym, gdyż tam jest on najbardziej szczegółowy. Należy pamiętać, że stan techniczny jest istotny w każdym podejściu, choć w różnym zakresie. Egzaminatorzy mogą również pytać o konsekwencje braku opisu stanu technicznego, co skutkuje wadliwością operatu.
Zapamiętaj
- Opis stanu technicznego budynku jest obowiązkowy w każdej wycenie nieruchomości.
- Stan techniczny wpływa na wartość we wszystkich podejściach: porównawczym, kosztowym i dochodowym.
- Podstawą prawną jest § 79 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Nie można ograniczać opisu stanu technicznego tylko do jednego podejścia.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 17 marca 2016, 12 kwietnia 2018, 21 marca 2019, 25 czerwca 2020 i 22 października 2024 r.