Określenie średnioważonego stopnia zużycia technicznego budynku mieszkalnego przy stosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych wymaga ustalenia:
- a) ilości elementów scalonych i ich procentowego udziału w całkowitym koszcie odtworzenia budynku; odpowiedź prawidłowa
- b) stanu technicznego elementów; odpowiedź prawidłowa
- c) stopnia zużycia poszczególnych elementów. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy określenia średnioważonego stopnia zużycia technicznego budynku mieszkalnego przy stosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych. Jest to kluczowy etap wyceny nieruchomości metodą kosztową, który wymaga uwzględnienia zarówno liczby i udziału kosztowego elementów scalonych, jak i ich stanu technicznego oraz stopnia zużycia. Prawidłowa odpowiedź wymaga znajomości procedury określania zużycia technicznego zgodnie z przepisami i standardami zawodowymi.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
ilości elementów scalonych i ich procentowego udziału w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ do obliczenia średnioważonego stopnia zużycia technicznego konieczna jest znajomość ilości elementów scalonych oraz ich procentowego udziału w całkowitym koszcie odtworzenia budynku. Udziały te stanowią wagi, którymi mnoży się stopnie zużycia poszczególnych elementów. Bez tych danych nie można wyznaczyć średniej ważonej.
Odpowiedź b) prawidłowa
stanu technicznego elementów;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ stan techniczny elementów jest podstawą do określenia ich stopnia zużycia. Rzeczoznawca musi ocenić stan techniczny każdego elementu scalonego na podstawie oględzin, dokumentacji lub innych dostępnych informacji. Stan techniczny bezpośrednio wpływa na przypisany stopień zużycia.
Odpowiedź c) prawidłowa
stopnia zużycia poszczególnych elementów.
Odpowiedź c jest prawidłowa, ponieważ stopień zużycia poszczególnych elementów jest niezbędny do obliczenia średnioważonego stopnia zużycia. Każdy element ma przypisany stopień zużycia (np. w procentach), który następnie jest ważony jego udziałem w koszcie odtworzenia. Bez tych wartości nie można przeprowadzić obliczeń.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 27 tego rozporządzenia, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu techniki szczegółowej lub techniki elementów scalonych. Technika elementów scalonych polega na podziale budynku na elementy scalone, dla których określa się koszty odtworzenia oraz stopień zużycia. Przepis nie precyzuje szczegółowo sposobu obliczania średnioważonego stopnia zużycia, ale standardy zawodowe i praktyka wskazują na konieczność uwzględnienia udziałów kosztowych i stopni zużycia poszczególnych elementów.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 27
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie pytanie to może wystąpić w różnych wariantach, np. z prośbą o wskazanie, które dane są niezbędne do obliczenia średnioważonego stopnia zużycia. Często mylone jest z pytaniem o technikę szczegółową, gdzie wymagane są inne dane. Należy pamiętać, że technika elementów scalonych wymaga znajomości udziałów kosztowych, a nie tylko samego stopnia zużycia.
Zapamiętaj
- Średnioważony stopień zużycia wymaga znajomości udziałów kosztowych elementów scalonych.
- Stan techniczny elementów jest podstawą do określenia ich stopnia zużycia.
- Stopień zużycia każdego elementu jest niezbędny do obliczenia średniej ważonej.
- Technika elementów scalonych różni się od techniki szczegółowej zakresem danych.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 27 maja 2021, 7 lipca 2022, 30 listopada 2023 i 25 czerwca 2025 r.