Najemca lokalu dokonał jego remontu na kwotę 50 000 zł. Jaka jest rynkowa wartość nakładów najemcy, gdy wartość określona przez rzeczoznawcę majatkowego według stanu po modernizacji wynosi 150 000 zł, a przed modernizacją 120 000 zł?
- a) 50 000 zł;
- b) 30 000 zł; odpowiedź prawidłowa
- c) 50 000 zł powiększone o wskaźnik wzrostu cen detalicznych i usług konsumpcyjnych według GUS.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy określania wartości nakładów poniesionych przez najemcę na remont lokalu, co jest szczególnym przypadkiem wyceny nakładów na nieruchomość. Zgodnie z przepisami, wartość nakładów nie zawsze odpowiada faktycznie poniesionym kosztom, lecz jest uzależniona od ich wpływu na wartość nieruchomości. W tym przypadku kluczowe jest zastosowanie reguły, że wartość nakładów stanowi różnicę między wartością nieruchomości po modernizacji a wartością przed modernizacją, o ile nie przekracza poniesionych kosztów.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
50 000 zł;
Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wartość nakładów nie jest równa faktycznie poniesionym kosztom remontu. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nakładów na podstawie ich wpływu na wartość nieruchomości, a nie na podstawie rachunków. W tym przypadku koszt 50 000 zł przewyższa przyrost wartości nieruchomości, który wynosi 30 000 zł, zatem tylko ta niższa kwota może być uznana za wartość nakładów.
Odpowiedź b) prawidłowa
30 000 zł;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość nakładów określa się jako różnicę między wartością nieruchomości po dokonaniu nakładów a wartością przed ich dokonaniem. W tym przypadku różnica wynosi 150 000 zł - 120 000 zł = 30 000 zł. Kwota ta jest niższa od poniesionych kosztów, więc to ona stanowi rynkową wartość nakładów.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
50 000 zł powiększone o wskaźnik wzrostu cen detalicznych i usług konsumpcyjnych według GUS.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wartość nakładów nie jest waloryzowana wskaźnikiem wzrostu cen detalicznych i usług konsumpcyjnych. Taki wskaźnik mógłby być stosowany w innych kontekstach, np. przy aktualizacji opłat, ale nie przy określaniu wartości nakładów na nieruchomość. Wartość nakładów określa się na podstawie różnicy wartości nieruchomości, a nie na podstawie kosztów historycznych powiększonych o wskaźnik.
Podstawa prawna
Zgodnie z § 73 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie na skutek nakładów dokonanych przez najemcę, wartość tych nakładów określa się jako różnicę między wartością nieruchomości po dokonaniu nakładów a wartością przed ich dokonaniem. Przepis ten stanowi, że wartość nakładów nie może przekraczać faktycznie poniesionych kosztów, chyba że nakłady spowodowały wzrost wartości większy niż poniesione koszty. W takim przypadku wartość nakładów równa jest kosztom. Wyjątek ten nie ma jednak zastosowania w sytuacji, gdy koszty przewyższają przyrost wartości, jak w omawianym pytaniu.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 73
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących wyceny nakładów, zwłaszcza w kontekście najmu i dzierżawy. Mylone jest pojęcie kosztów poniesionych z wartością nakładów, a także stosowanie wskaźników waloryzacyjnych. Należy pamiętać, że wartość nakładów jest zawsze określana na podstawie wpływu na wartość nieruchomości, a nie na podstawie rachunków.
Zapamiętaj
- Wartość nakładów to różnica między wartością nieruchomości po nakładach a wartością przed nakładami.
- Wartość nakładów nie może przekroczyć faktycznie poniesionych kosztów.
- Nie stosuje się wskaźników waloryzacyjnych do określania wartości nakładów.
- Koszty remontu nie są automatycznie równe wartości nakładów.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 3 sierpnia 2017, 5 grudnia 2019, 9 września 2021, 24 marca 2022 i 1 grudnia 2022 r.