Metodę kosztów likwidacji przy wycenie nieruchomości stosujemy w podejściu:
- a) dochodowym;
- b) porównawczym;
- c) mieszanym. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy zakwalifikowania metody kosztów likwidacji do właściwego podejścia w wycenie nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, metoda ta jest przypisana do podejścia mieszanego. Poniżej omówiono każdą z odpowiedzi, wskazując prawidłową zgodnie z kluczem.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
dochodowym;
Podejście dochodowe opiera się na dochodzie uzyskiwanym lub możliwym do uzyskania z nieruchomości, stosując metodę inwestycyjną lub metodę zysków. Metoda kosztów likwidacji nie jest wymieniona w przepisach dotyczących podejścia dochodowego, gdyż jej istota polega na określeniu kosztu likwidacji, a nie na analizie strumieni dochodów. Zatem odpowiedź a jest błędna.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
porównawczym;
Podejście porównawcze opiera się na porównaniu nieruchomości podobnych i stosuje metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku. Metoda kosztów likwidacji nie jest metodą porównawczą, ponieważ nie opiera się na cenach transakcyjnych, lecz na kosztach likwidacji. Dlatego odpowiedź b jest błędna.
Odpowiedź c) prawidłowa
mieszanym.
Zgodnie z § 16 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda kosztów likwidacji polega na określeniu wartości nieruchomości jako kosztu jej likwidacji, pomniejszonego o koszty tej likwidacji. Jest to zatem metoda właściwa dla podejścia mieszanego, co potwierdza klucz.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 16 tego rozporządzenia, w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda kosztów likwidacji jest szczegółowo opisana w § 19, który stanowi, że wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu oraz kosztowi wytworzenia lub odtworzenia części składowych gruntu, pomniejszonemu o koszty ich likwidacji. Przepis ten nie przewiduje wyjątków, ale metoda ta znajduje zastosowanie w określonych przypadkach, np. gdy nieruchomość jest przeznaczona do rozbiórki lub likwidacji.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 16
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie często pojawia się na egzaminie w formie pytań o przypisanie metod do podejść. Kandydaci mylą metodę kosztów likwidacji z metodami stosowanymi w podejściu kosztowym, które dotyczy wartości odtworzeniowej. Należy pamiętać, że podejście mieszane łączy elementy podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego, a metoda kosztów likwidacji jest jedną z trzech metod w tym podejściu.
Zapamiętaj
- Metoda kosztów likwidacji należy do podejścia mieszanego.
- W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych gruntów.
- Metoda kosztów likwidacji polega na określeniu wartości jako kosztu nabycia gruntu i kosztu wytworzenia części składowych pomniejszonego o koszty likwidacji.
- Podejście dochodowe i porównawcze mają inne metody, niezwiązane z kosztami likwidacji.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 3 sierpnia 2017, 5 września 2019, 9 września 2021, 7 lipca 2022 i 25 czerwca 2025 r.