Działkę przeznaczoną w całości pod zabudowę mieszkaniową, porośniętą sadem gruszowym 15-letnim, dla potrzeb sprzedaży należy wycenić jak działkę budowlaną:
- a) plus przyszłe korzyści z sadu;
- b) z uwzględnieniem kosztów przystosowania gruntu do celów budowlanych; odpowiedź prawidłowa
- c) minus utracone przez właściciela przyszłe korzyści.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy wyceny nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, na której znajdują się wieloletnie uprawy sadownicze. Kluczowe jest rozróżnienie między wartością rynkową gruntu jako działki budowlanej a wartością składników roślinnych, które mogą być przedmiotem odrębnego szacunku. Zgodnie z przepisami, przy wycenie nieruchomości na cele budowlane uwzględnia się koszty przystosowania gruntu, a nie przyszłe korzyści z upraw.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
plus przyszłe korzyści z sadu;
Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przy wycenie działki budowlanej nie dodaje się przyszłych korzyści z sadu. Wartość rynkowa gruntu pod zabudowę nie uwzględnia dochodów z upraw, które są traktowane jako nakłady lub składniki przejściowe. Przyszłe korzyści z sadu mogą być przedmiotem odrębnej wyceny, ale nie zwiększają wartości działki budowlanej.
Odpowiedź b) prawidłowa
z uwzględnieniem kosztów przystosowania gruntu do celów budowlanych;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ przy wycenie działki budowlanej należy uwzględnić koszty przystosowania gruntu do celów budowlanych. Zgodnie z § 35 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się koszty ich wybudowania. Podobnie, koszty usunięcia sadu i przygotowania terenu pod zabudowę obniżają wartość gruntu.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
minus utracone przez właściciela przyszłe korzyści.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie odejmuje się utraconych przyszłych korzyści właściciela. Wartość rynkowa działki budowlanej nie jest pomniejszana o utracone dochody z sadu, gdyż te korzyści nie są składnikiem wartości rynkowej gruntu. Ewentualne odszkodowanie za utratę upraw może być odrębną kwestią, ale nie wpływa na wycenę nieruchomości jako działki budowlanej.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 35 tego rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się koszty ich wybudowania. Ponadto, § 57 stanowi, że jeżeli wymaga tego cel wyceny, w przypadku gdy na nieruchomości rolnej znajdują się uprawy i zasiewy, określa się ich wartość odrębnie. Oznacza to, że sad jako uprawa wieloletnia może być wyceniany osobno, ale nie wpływa na wartość gruntu pod zabudowę.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 3
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to wraca na egzaminie w kontekście wyceny nieruchomości z nakładami lub uprawami. Często mylone jest dodawanie wartości upraw do wartości gruntu budowlanego oraz pomijanie kosztów przystosowania terenu. Należy pamiętać, że wartość rynkowa działki budowlanej uwzględnia jedynie koszty niezbędne do doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego zabudowę.
Zapamiętaj
- Wycena działki budowlanej uwzględnia koszty przystosowania gruntu, a nie przyszłe korzyści z upraw.
- Uprawy wieloletnie, takie jak sad, mogą być wyceniane odrębnie, ale nie zwiększają wartości gruntu budowlanego.
- Koszty usunięcia sadu i przygotowania terenu obniżają wartość nieruchomości.
- Podstawą prawną jest § 35 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 12 kwietnia 2018, 7 lipca 2022, 25 czerwca 2025 i 22 kwietnia 2026 r.