Dla potrzeb wyceny obiektów budowlanych metodą kosztów zastąpienia należy przyjmować do kalkulacji kosztów:
- a) aktualnie stosowane technologie i materiały; odpowiedź prawidłowa
- b) alternatywną funkcję obiektu;
- c) podobne parametry użytkowe obiektu. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu wartości nieruchomości jako kosztu jej odtworzenia z uwzględnieniem aktualnych technologii i materiałów, przy zachowaniu podobnych parametrów użytkowych. Pytanie dotyczy prawidłowych założeń kalkulacyjnych w tej metodzie, co jest kluczowe dla poprawnego stosowania podejścia kosztowego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
aktualnie stosowane technologie i materiały;
Zgodnie z § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie kosztów zastąpienia przyjmuje się aktualnie stosowane technologie i materiały. Odzwierciedla to zasadę, że wycena dotyczy kosztu wytworzenia obiektu o takich samych funkcjach, ale z wykorzystaniem nowoczesnych rozwiązań technicznych. Jest to podstawowe założenie odróżniające koszt zastąpienia od kosztu odtworzenia.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
alternatywną funkcję obiektu;
Alternatywna funkcja obiektu nie jest brana pod uwagę w metodzie kosztów zastąpienia, ponieważ metoda ta zakłada wycenę obiektu o tej samej funkcji co wyceniany. Uwzględnienie alternatywnej funkcji mogłoby prowadzić do wyceny innego obiektu, co jest niezgodne z definicją kosztu zastąpienia. Taka sytuacja może wystąpić w metodzie kosztów odtworzenia, ale tylko w ściśle określonych przypadkach.
Odpowiedź c) prawidłowa
podobne parametry użytkowe obiektu.
Przyjmowanie podobnych parametrów użytkowych obiektu jest wymagane, aby koszt zastąpienia odnosił się do obiektu o zbliżonej użyteczności. Zgodnie z § 27 rozporządzenia, koszt zastąpienia określa się dla obiektu o podobnych parametrach użytkowych, co zapewnia porównywalność funkcjonalną. Parametry te obejmują m.in. powierzchnię, liczbę pomieszczeń, standard wykończenia.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest § 27 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Paragraf ten stanowi, że przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tych samych technologii i materiałów, a przy metodzie kosztów zastąpienia - przy zastosowaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów oraz przy zachowaniu podobnych parametrów użytkowych. Przepis nie przewiduje wyjątków - oba warunki muszą być spełnione łącznie.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 28
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących różnic między metodą kosztów odtworzenia a metodą kosztów zastąpienia. Kandydaci mylą te pojęcia, przypisując kosztom zastąpienia wymóg stosowania tych samych technologii. Warto zapamiętać, że koszt zastąpienia dopuszcza nowsze technologie, ale wymaga podobnych parametrów użytkowych.
Zapamiętaj
- Koszt zastąpienia = aktualne technologie i materiały + podobne parametry użytkowe.
- Koszt odtworzenia = te same technologie i materiały co w oryginalnym obiekcie.
- Alternatywna funkcja obiektu nie jest uwzględniana w metodzie kosztów zastąpienia.
- Podobne parametry użytkowe oznaczają zbliżoną funkcjonalność, a nie identyczność.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 27 września 2018, 15 września 2022, 30 listopada 2023 i 14 maja 2025 r.