W jakiej wysokości otrzyma odszkodowanie za wywłaszczenie właściciel nieruchomości, na której jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego?
- a) odpowiadające wartości rynkowej prawa własności wywłaszczanej nieruchomości, gdyż zagwarantowane konstytucyjnie słuszne odszkodowanie musi odpowiadać wartości utraconego prawa;
- b) odpowiadające wartości prawa własności wywłaszczanej nieruchomości, pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego; odpowiedź prawidłowa
- c) właściciel i użytkownik wieczysty otrzymają po połowie odszkodowanie, równego wartości rynkowej prawa własności wywłaszczanej nieruchomości.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, na której ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji odszkodowanie przysługuje zarówno właścicielowi, jak i użytkownikowi wieczystemu, proporcjonalnie do wartości ich praw. Kluczowe jest rozróżnienie wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
odpowiadające wartości rynkowej prawa własności wywłaszczanej nieruchomości, gdyż zagwarantowane konstytucyjnie słuszne odszkodowanie musi odpowiadać wartości utraconego prawa;
Odpowiedź a jest błędna, ponieważ odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego nie może być równe wartości rynkowej prawa własności. Właściciel nie traci pełnego prawa własności, a jedynie prawo własności obciążone, które ma niższą wartość. Konstytucyjne słuszne odszkodowanie dotyczy wartości utraconego prawa, ale w tym przypadku właściciel traci prawo własności obciążone, a nie pełne.
Odpowiedź b) prawidłowa
odpowiadające wartości prawa własności wywłaszczanej nieruchomości, pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego;
Odpowiedź b jest prawidłowa. Zgodnie z przepisami, odszkodowanie dla właściciela nieruchomości wywłaszczanej, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, odpowiada wartości prawa własności pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego. Wynika to z faktu, że właściciel traci jedynie prawo własności obciążone, a użytkownik wieczysty traci swoje prawo, które ma odrębną wartość.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
właściciel i użytkownik wieczysty otrzymają po połowie odszkodowanie, równego wartości rynkowej prawa własności wywłaszczanej nieruchomości.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ odszkodowanie nie jest dzielone po połowie między właściciela a użytkownika wieczystego. Wysokość odszkodowania dla każdego z nich zależy od wartości ich praw, które mogą być różne. Podział po połowie byłby arbitralny i nieodpowiadający rzeczywistej wartości utraconych praw.
Podstawa prawna
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 134 ust. 1, odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przysługuje właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu. Wysokość odszkodowania dla właściciela ustala się jako różnicę między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. Szczegółowe zasady określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, które stanowi, że przy wywłaszczeniu uwzględnia się obciążenia nieruchomości.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 134 ust. 4; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 30
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących odszkodowań za wywłaszczenie oraz podziału odszkodowania między współuprawnionych. Bywa mylone z zasadą słusznego odszkodowania, która nie oznacza automatycznie pełnej wartości rynkowej prawa własności. Należy pamiętać, że odszkodowanie jest proporcjonalne do wartości utraconego prawa.
Zapamiętaj
- Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego dzieli się między właściciela i użytkownika wieczystego.
- Właściciel otrzymuje wartość prawa własności pomniejszoną o wartość prawa użytkowania wieczystego.
- Użytkownik wieczysty otrzymuje odszkodowanie równe wartości jego prawa.
- Podział odszkodowania nie jest równy, lecz proporcjonalny do wartości praw.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 14 września 2023, 17 września 2024 i 14 maja 2025 r.