Podejście mieszane w wycenie nieruchomości może być zastosowane do określenia wartości:
- a) budynków i urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego dla ustalenia wynagrodzenia w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego gruntu;
- b) nieruchomości zabudowanej budynkiem w stanie surowym otwartym; odpowiedź prawidłowa
- c) nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Podejście mieszane w wycenie nieruchomości łączy elementy podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego. Zgodnie z § 16 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r., w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Pytanie dotyczy sytuacji, w których podejście mieszane może być zastosowane do określenia wartości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
budynków i urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego dla ustalenia wynagrodzenia w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego gruntu;
Odpowiedź a jest nieprawidłowa, ponieważ wycena budynków i urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego dla ustalenia wynagrodzenia w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego gruntu jest dokonywana w podejściu kosztowym, a nie mieszanym. Zgodnie z § 69 rozporządzenia, w takim przypadku stosuje się podejście kosztowe, a nie mieszane. Podejście mieszane nie jest przewidziane dla tego celu wyceny.
Odpowiedź b) prawidłowa
nieruchomości zabudowanej budynkiem w stanie surowym otwartym;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ nieruchomość zabudowana budynkiem w stanie surowym otwartym może być wyceniana metodą pozostałościową w podejściu mieszanym. Metoda ta pozwala określić wartość rynkową nieruchomości, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, a budynek w stanie surowym otwartym wymaga dalszych nakładów. Zgodnie z § 17 i § 18 rozporządzenia, metoda pozostałościowa jest stosowana w podejściu mieszanym.
Odpowiedź c) prawidłowa
nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki.
Odpowiedź c jest prawidłowa, ponieważ nieruchomość zabudowana budynkami przeznaczonymi do rozbiórki może być wyceniana metodą kosztów likwidacji w podejściu mieszanym. Zgodnie z § 19 rozporządzenia, wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi likwidacji składników, pomniejszonemu o wartość odzysku. Metoda ta jest stosowana właśnie w podejściu mieszanym.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 16, w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda pozostałościowa, uregulowana w § 17 i § 18, służy do określenia wartości rynkowej, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane. Metoda kosztów likwidacji, określona w § 19, stosowana jest do nieruchomości z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Wyjątkiem jest wycena dla celów wynagrodzenia z tytułu wygaśnięcia użytkowania wieczystego, która podlega § 69 i wymaga podejścia kosztowego.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 16
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie często pojawia się pytanie o zastosowanie poszczególnych metod w podejściu mieszanym. Bywa mylone, że podejście mieszane stosuje się do wyceny nakładów użytkownika wieczystego - w rzeczywistości do tego celu służy podejście kosztowe. Warto zapamiętać, że metoda pozostałościowa dotyczy nieruchomości z planowanymi robotami budowlanymi, a metoda kosztów likwidacji - z budynkami do rozbiórki.
Zapamiętaj
- Podejście mieszane obejmuje metodę pozostałościową, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych gruntów.
- Metoda pozostałościowa służy do wyceny nieruchomości, na których mają być prowadzone roboty budowlane.
- Metoda kosztów likwidacji stosowana jest do nieruchomości z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki.
- Wycena nakładów użytkownika wieczystego odbywa się w podejściu kosztowym, a nie mieszanym.
Pojęcia z tego pytania
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 22 czerwca 2023, 26 marca 2025, 10 września 2025 i 22 kwietnia 2026 r.