Działkę gruntu ornego klasy VI, przeznaczonego na cele leśne, można wycenić stosując metody:
- a) porównywania parami; odpowiedź prawidłowa
- b) zysków;
- c) wskaźników szacunkowych gruntów. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy doboru właściwych metod wyceny dla działki gruntu ornego klasy VI, która jest przeznaczona na cele leśne. Zgodnie z przepisami, dla tego typu nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Klucz egzaminacyjny wskazuje, że poprawne są odpowiedzi a i c.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
porównywania parami;
Metoda porównywania parami jest jedną z metod podejścia porównawczego, które stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, w tym gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z § 7 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na porównaniu wycenianej nieruchomości z podobnymi nieruchomościami, dla których znane są ceny transakcyjne, z uwzględnieniem cech rynkowych. Dla gruntów ornych klasy VI przeznaczonych na cele leśne, jeśli istnieje rynek takich nieruchomości, metoda ta jest właściwa.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
zysków;
Metoda zysków należy do podejścia dochodowego, które stosuje się do nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Zgodnie z § 9 i § 10 rozporządzenia, podejście dochodowe wymaga znajomości dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z nieruchomości. Grunt orny klasy VI przeznaczony na cele leśne zazwyczaj nie generuje dochodu w sposób typowy dla nieruchomości dochodowych, a jego wartość wynika głównie z cech fizycznych i możliwości zagospodarowania. Dlatego metoda zysków nie jest właściwa do wyceny takiej nieruchomości.
Odpowiedź c) prawidłowa
wskaźników szacunkowych gruntów.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów jest szczegółowo uregulowana w rozporządzeniu dla nieruchomości rolnych i leśnych. Zgodnie z § 21 i § 22, wskaźnik szacunkowy gruntu określa się dla nieruchomości rolnych i leśnych na podstawie danych z katastru nieruchomości oraz cen transakcyjnych. Metoda ta polega na określeniu wartości gruntu jako iloczynu wskaźnika szacunkowego i powierzchni, z uwzględnieniem współczynników korygujących. Dla gruntów ornych klasy VI przeznaczonych na cele leśne, metoda ta jest właściwa, gdyż pozwala na wycenę w oparciu o dane urzędowe i transakcyjne.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 9 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 7, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami jest szczegółowo opisana w § 8. Natomiast metoda wskaźników szacunkowych gruntów jest uregulowana w § 21 i § 22, które określają definicję wskaźnika szacunkowego dla nieruchomości rolnych i leśnych oraz zasady jego stosowania. Przepisy te nie zawierają wyjątków dotyczących klasy gruntu, więc metoda ta może być stosowana również dla gruntów klasy VI przeznaczonych na cele leśne.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 7; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 21; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 22
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się na egzaminie w formie pytań o dobór metod wyceny dla różnych rodzajów nieruchomości. Mylące może być przypisanie metody zysków do gruntów rolnych, które nie przynoszą dochodu. Należy pamiętać, że dla gruntów rolnych i leśnych podstawowe metody to porównawcza i wskaźnikowa, a dochodowa tylko w szczególnych przypadkach, np. gdy nieruchomość przynosi dochód z dzierżawy.
Zapamiętaj
- Dla gruntów rolnych i leśnych stosuje się podejście porównawcze lub metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
- Metoda zysków jest właściwa tylko dla nieruchomości przynoszących dochód.
- Metoda porównywania parami wymaga danych o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości.
- Wskaźnik szacunkowy gruntu określa się na podstawie katastru i cen transakcyjnych.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 16 marca 2017, 5 grudnia 2019, 27 października 2022, 20 kwietnia 2023 i 22 czerwca 2023 r.