Dokonując wyceny uprawy leśnej techniką szczegółową uzyskuje się wartość:
- a) odtworzeniową; odpowiedź prawidłowa
- b) rynkową;
- c) kosztową.
O co pyta to pytanie
Wycena upraw leśnych techniką szczegółową jest stosowana w podejściu kosztowym do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości. Pytanie dotyczy rodzaju wartości uzyskiwanej tą techniką, co ma kluczowe znaczenie dla poprawnego stosowania przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
odtworzeniową;
Technika szczegółowa, stosowana w metodzie kosztów odtworzenia, służy do określenia kosztów odtworzenia części składowych gruntu na podstawie szczegółowych kalkulacji. W przypadku upraw leśnych oznacza to wycenę nakładów niezbędnych do odtworzenia drzewostanu, co prowadzi do uzyskania wartości odtworzeniowej. Zgodnie z § 28 rozporządzenia, technika szczegółowa polega na określeniu kosztów odtworzenia na podstawie szczegółowych zestawień i kalkulacji, co potwierdza, że wynikiem jest wartość odtworzeniowa.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
rynkową;
Wartość rynkowa jest określana w podejściu porównawczym lub dochodowym, a nie w podejściu kosztowym. Technika szczegółowa nie uwzględnia cen transakcyjnych ani dochodów, lecz opiera się na kosztach odtworzenia. Dlatego nie może prowadzić do wartości rynkowej.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
kosztową.
Wartość kosztowa to pojęcie szersze, obejmujące zarówno koszty odtworzenia, jak i koszty zastąpienia. Technika szczegółowa prowadzi do wartości odtworzeniowej, która jest jednym z rodzajów wartości kosztowej, ale nie jest tożsama z nią. Ponadto w kontekście wyceny nieruchomości leśnych przepisy precyzyjnie wskazują na wartość odtworzeniową.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 28 ust. 1 tego rozporządzenia, przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. W przypadku upraw leśnych technika ta służy do wyceny nakładów na odtworzenie drzewostanu, co daje wartość odtworzeniową. Rozporządzenie nie przewiduje wyjątków dla tej techniki - zawsze prowadzi ona do wartości odtworzeniowej.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 62
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących podejścia kosztowego i metod wyceny nieruchomości leśnych. Bywa mylone z wartością rynkową lub kosztową, a także z innymi technikami, takimi jak technika elementów scalonych. Należy pamiętać, że technika szczegółowa zawsze daje wartość odtworzeniową, niezależnie od rodzaju nieruchomości.
Zapamiętaj
- Technika szczegółowa w podejściu kosztowym prowadzi do wartości odtworzeniowej.
- Wartość odtworzeniowa to koszt odtworzenia części składowych gruntu, w tym upraw leśnych.
- Nie myl wartości odtworzeniowej z rynkową - ta pierwsza nie uwzględnia cen transakcyjnych.
- Podstawą prawną jest § 28 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 26 października 2023, 22 października 2024 i 25 marca 2026 r.