Ceny transakcyjne nieruchomości rolnych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przeliczane są w odniesieniu do:
- a) 1 ha fizycznego;odpowiedź prawidłowa
- b) 1 ha przeliczeniowego;
- c) 1 ha ustalonego dla naliczenia podatku rolnego.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy jednostki przeliczeniowej stosowanej przy wycenie nieruchomości rolnych metodą porównawczą. Zgodnie z przepisami, ceny transakcyjne nieruchomości rolnych przelicza się na 1 ha fizyczny, a nie na hektar przeliczeniowy czy podatkowy. Rozróżnienie tych pojęć jest kluczowe dla prawidłowego stosowania podejścia porównawczego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
1 ha fizycznego;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 56 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości rolnych uwzględnia się ceny transakcyjne przeliczone na 1 ha fizyczny. Hektar fizyczny to rzeczywista powierzchnia gruntu, niezależna od bonitacji czy klasy gleby. Taka jednostka jest podstawą porównań w metodzie porównawczej.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
1 ha przeliczeniowego;
Odpowiedź b jest błędna, ponieważ hektar przeliczeniowy jest jednostką stosowaną w innych celach, np. do obliczania dopłat bezpośrednich lub szacowania wartości gruntów w podejściu dochodowym. W podejściu porównawczym nie stosuje się przeliczników bonitacyjnych - ceny transakcyjne odnoszą się do fizycznej powierzchni nieruchomości.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
1 ha ustalonego dla naliczenia podatku rolnego.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ hektar ustalony dla naliczenia podatku rolnego (tzw. hektar podatkowy) jest jednostką fiskalną, która uwzględnia klasy bonitacyjne i okręgi podatkowe. Nie ma zastosowania w wycenie nieruchomości metodą porównawczą, gdzie ceny transakcyjne przelicza się na hektar fizyczny.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest § 56 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Przepis ten stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości rolnej uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, przeliczone na 1 ha fizyczny. Nie przewiduje on wyjątków - jednostką obowiązkową jest hektar fizyczny. Warto dodać, że w podejściu dochodowym lub przy metodzie wskaźników szacunkowych gruntów mogą być stosowane inne jednostki, ale dla podejścia porównawczego przepis jest jednoznaczny.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 56
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących wyceny nieruchomości rolnych. Bywa mylone z hektarem przeliczeniowym stosowanym w dopłatach lub podatku rolnym. Na egzaminie warto zapamiętać, że w podejściu porównawczym zawsze chodzi o hektar fizyczny, a inne jednostki dotyczą innych metod lub celów.
Zapamiętaj
- W podejściu porównawczym ceny transakcyjne nieruchomości rolnych przelicza się na 1 ha fizyczny.
- Hektar przeliczeniowy i hektar podatkowy nie są stosowane w metodzie porównawczej.
- Podstawą prawną jest § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Hektar fizyczny to rzeczywista powierzchnia gruntu, bez przeliczników bonitacyjnych.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.