Postępowanie administracyjne, sądy i podatki na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego

Postępowanie administracyjne, cywilne i podatkowe to blok, w którym egzamin na rzeczoznawcę majątkowego sprawdza trzy umiejętności: dobranie właściwej formy rozstrzygnięcia (decyzja, postanowienie czy zaświadczenie), wskazanie właściwego organu lub sądu oraz policzenie prostych podatków i opłat. W bazie serwisu jest 180 pytań z tego bloku. Warto go opanować także dlatego, że to procedury spinają pozostałe działy: wywłaszczenia, podziały i opłaty adiacenckie wracają tu od strony formalnej.

Decyzja, postanowienie czy zaświadczenie

Ta triada rozstrzyga sporą część pytań. Decyzja administracyjna rozstrzyga sprawę co do istoty: w tej formie orzeka się o wywłaszczeniu (zobacz to pytanie), o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, o opłacie adiacenckiej (zobacz to pytanie) i o podziale nieruchomości. Postanowienie dotyczy kwestii wpadkowych w toku postępowania, np. pozytywnej oceny dowodów w sprawie mienia zabużańskiego (zobacz to pytanie). Zaświadczenie tylko potwierdza stan faktyczny lub prawny, jak zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu.

Stroną postępowania może być osoba fizyczna, osoba prawna i organizacja społeczna (art. 28 i 29 kpa, zobacz to pytanie). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę powołanego na biegłego dostarcza organowi wiadomości specjalnych i stanowi dowód, ale nie zwalnia organu z przeprowadzenia postępowania dowodowego (zobacz to pytanie).

Który organ i która instancja

Organem wyższego stopnia wobec organów gminy jest samorządowe kolegium odwoławcze (zobacz to pytanie), a wobec starosty w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej wojewoda (zobacz to pytanie). Od decyzji wydanej w I instancji przez organ naczelny nie ma odwołania; przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy (zobacz to pytanie). Wywłaszczenie orzeka starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta (zobacz to pytanie); własność przechodzi z chwilą, gdy decyzja stała się ostateczna, a nie z chwilą wpisu do księgi wieczystej (zobacz to pytanie).

Osobna grupa pytań dotyczy drogi sądowej: spory o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego oraz o odszkodowania związane z obszarem ograniczonego użytkowania rozstrzygają sądy powszechne, nie administracyjne (zobacz to pytanie). Regułę łatwo zapamiętać: o pieniądzach między równorzędnymi podmiotami orzeka sąd powszechny, o legalności decyzji sąd administracyjny.

Procedury gospodarki nieruchomościami

Podział nieruchomości zatwierdza decyzja wójta; decyzji nie wydaje się, gdy o podziale orzeka sąd (zobacz to pytanie). Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym dzieli się wyłącznie z urzędu (zobacz to pytanie). Do wniosku dołącza się m.in. dokument potwierdzający tytuł prawny, wypis z katastru z kopią mapy i mapę z projektem podziału. Działki wydzielone pod drogi publiczne przechodzą na własność publiczną z mocy prawa z dniem ostateczności decyzji podziałowej albo prawomocności orzeczenia sądu (art. 98 ugn, zobacz to pytanie). Podobny mechanizm zawiera specustawa drogowa: nieruchomości w liniach rozgraniczających przechodzą na własność publiczną z mocy prawa z dniem ostateczności decyzji zrid.

Najbardziej punktowane liczby bloku dotyczą opłaty adiacenckiej z tytułu podziału: ustala ją wójt w drodze decyzji, wszczęcie postępowania jest możliwe w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, a stawka nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości. Zadanie z arkusza: wzrost wartości o 10 000 zł, decyzja ostateczna 1 marca 2017 r., postępowanie wszczęte 1 sierpnia 2020 r.; opłaty nie można już pobrać, bo termin minął (zobacz to zadanie). Mechanikę wszystkich opłat rozbiera artykuł o opłacie planistycznej i adiacenckiej. Z procedur przetargowych wraca jedna liczba: postąpienie w przetargu ustnym wynosi co najmniej 1% ceny wywoławczej (zobacz to pytanie).

Podatki wokół nieruchomości

Egzamin nie wymaga księgowej wiedzy, tylko kilku zasad:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości obciąża kupującego (zobacz to pytanie), a podstawą jest wartość rynkowa bez odliczania długów i ciężarów; przy zamianie lokali podstawą jest różnica wartości.
2. Podatek od nieruchomości jest dochodem gminy (zobacz to pytanie); nie płaci się go od użytków rolnych (te obciąża podatek rolny) ani od budowli dróg publicznych.
3. W podatku od spadków i darowizn darowizna od najbliższej rodziny zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego jest zwolniona z podatku (zobacz to zadanie); spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy i na ten dzień określa się stan nieruchomości. Powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się w 50%, a poniżej 1,40 m pomija (zobacz to pytanie).
4. Podatek rolny za 1 ha gruntów niewchodzących w skład gospodarstwa rolnego to równowartość 5 q żyta; przy cenie 50 zł za kwintal wychodzi 250 zł (zobacz to zadanie).
5. Amortyzacji podatkowej nie podlegają grunty i prawo użytkowania wieczystego gruntów (zobacz to pytanie).

Najczęstsze pułapki bloku

1. Postanowienie zamiast decyzji przy opłacie adiacenckiej, wywłaszczeniu czy podziale.
2. Sąd administracyjny jako właściwy dla sporów o wysokość odszkodowania; to sprawy cywilne dla sądów powszechnych.
3. Wojewoda jako organ odwoławczy od decyzji wójta; jest nim samorządowe kolegium odwoławcze.
4. Przejście własności wywłaszczanej nieruchomości z chwilą wydania decyzji albo wpisu do księgi; następuje z chwilą ostateczności decyzji.
5. Liczenie terminu na opłatę adiacencką od dnia wydania decyzji podziałowej zamiast od dnia jej ostateczności.
6. Obciążanie sprzedającego podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
7. Pomniejszanie podstawy PCC o hipotekę i inne ciężary.

Przećwicz procedury i podatki na pytaniach z arkuszy

• Testy z bloku postępowanie administracyjne, cywilne i podatkowe: 180 pytań z arkuszy egzaminacyjnych z lat 2016-2026.
• Nauka z wyjaśnieniami: pytanie po pytaniu z natychmiastowym wyjaśnieniem i podstawą prawną.
• Symulacja egzaminu: 90 pytań w 90 minut, próg zaliczenia 65 punktów.
• Pełna lista bloków tematycznych do zaplanowania kolejności powtórek.