Dla określania dynamicznych kryteriów inwestowania stosuje się następujące wskaźniki:
- a) wartości bieżącej netto; odpowiedź prawidłowa
- b) stopy kapitalizacji;
- c) wewnętrznej stopy zwrotu. odpowiedź prawidłowa
O co pyta to pytanie
Dynamiczne kryteria inwestowania to narzędzia analizy finansowej służące do oceny opłacalności projektów inwestycyjnych z uwzględnieniem zmiany wartości pieniądza w czasie. W odróżnieniu od kryteriów statycznych, uwzględniają one przepływy pieniężne w kolejnych okresach i dyskontują je do wartości bieżącej. Pytanie sprawia znajomość podstawowych wskaźników dynamicznych stosowanych w wycenie nieruchomości i analizie inwestycji.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
wartości bieżącej netto;
Wartość bieżąca netto (NPV) jest podstawowym dynamicznym kryterium inwestowania. Polega na zdyskontowaniu wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych netto do chwili obecnej i odjęciu nakładów początkowych. Dodatnia NPV oznacza, że inwestycja jest opłacalna. Wskaźnik ten jest powszechnie stosowany w podejściu dochodowym przy wycenie nieruchomości metodą inwestycyjną.
Odpowiedź b) nieprawidłowa
stopy kapitalizacji;
Stopa kapitalizacji jest wskaźnikiem statycznym, a nie dynamicznym. Służy do przeliczania dochodu netto na wartość nieruchomości w technice kapitalizacji prostej, gdzie zakłada się stały dochód w nieskończoność. Nie uwzględnia ona zmiany wartości pieniądza w czasie ani zmienności strumieni dochodów, dlatego nie należy do dynamicznych kryteriów inwestowania.
Odpowiedź c) prawidłowa
wewnętrznej stopy zwrotu.
Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) to dynamiczne kryterium inwestowania, które określa stopę dyskontową, przy której NPV wynosi zero. Im wyższa IRR, tym inwestycja jest bardziej opłacalna. Wskaźnik ten jest często używany w analizie projektów inwestycyjnych, w tym w wycenie nieruchomości metodą inwestycyjną przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów.
Podstawa prawna
Podstawę prawną dla stosowania dynamicznych kryteriów inwestowania w wycenie nieruchomości stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). W szczególności § 12 tego rozporządzenia reguluje technikę dyskontowania strumieni dochodów, która wymaga określenia stopy dyskontowej i obliczenia wartości bieżącej netto. § 15 nakazuje zachowanie zasady współmierności przy określaniu stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej. Przepisy te nie wymieniają wprost IRR, ale jej stosowanie wynika z praktyki analizy inwestycji i jest dopuszczalne w ramach podejścia dochodowego.
Przepis: Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie często pojawia się pytanie o podział wskaźników na dynamiczne i statyczne. Kandydaci mylą stopę kapitalizacji (statyczną) z wewnętrzną stopą zwrotu (dynamiczną). Warto zapamiętać, że dynamiczne kryteria uwzględniają dyskontowanie, a statyczne operują na średnich lub stałych wartościach. Pytanie może też dotyczyć konkretnych wzorów lub interpretacji wyników NPV i IRR.
Zapamiętaj
- Dynamiczne kryteria inwestowania uwzględniają zmianę wartości pieniądza w czasie.
- NPV i IRR to podstawowe wskaźniki dynamiczne; stopa kapitalizacji jest statyczna.
- W podejściu dochodowym stosuje się technikę kapitalizacji prostej (statyczną) i dyskontowania strumieni dochodów (dynamiczną).
- IRR to stopa dyskontowa, przy której NPV = 0.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 26 października 2017, 20 kwietnia 2023, 23 kwietnia 2024 i 25 marca 2026 r.